14号物件の諸経費

750万程度の戸建賃貸の投資経費

ここしばらく抽象的な話と言うか、
一般論的な話ばかりで、嫌になってしまった読者も多いと思います。
やはりリアルな投資の話の方が需要は高いと思いますので、
今日は具体的な話を書きます!

2018年8月31日に14件目の投資となる物件の決済を行います。

所有物件の一覧の14号物件ですね。(別タブが開きます)

物件価格750万円で買取。
勤め人仕事でお世話になった業者さんにお礼がてら
指値なしで両手取引をしてもらうために買いました。
もちろん私の投資基準には(下限ギリギリ)合致しています。

今日は諸費用について説明をしようかと思います。

仲介手数料(305,800円)

まず仲介手数料ですが、
750万円×3%+6万円 +消費税
ということで、305,800円
実はこれが最大の金額です!

不動産会社への仲介手数料は高いですが、
業者さんの中にはローンのアレンジとか、
売主さん(もしくはその業者)との交渉仲介、
価格交渉、物件調査(違法の有無や道路、インフラ、ハザードマップ)
色々やることがあっての30万です。

勿論物件価格が2億円もあれば一回の取引で600万円もの
手数料を得られます。
600万円と言ったらちょっとしたサラリーマンの年収です。
不動産仲介(売買)はまさにギャンブル的な要素が含まれており、
この業界でずっと働いていると

普通ではないビジネス感覚

が、身についてしまうことは間違いありません。
1,000万の物件でも10億円の物件でも手間はそれほど変わりません。
ですから、極端に小さいサイズの物件は業者さんが敬遠することもまた事実。
今回は両手取引ということもあって何とか受けてもらえました。

司法書士報酬(28万円)

ちょっと話がそれました。
次は司法書士先生への報酬です。

詳細な内訳は省略しますが、約28万円です。
税金等で12万円(実費)
報酬等が16万円です。

日当が1万6千円あって、
まあこれだけでいいじゃろ(と、ツッコミたい)という説もありますが、
専門家への報酬はケチってはいけません。
特にこの司法書士は三井住友トラストローンアンドファイナンスの指定司法書士ですから

他人様のカネ(全額)でひと儲けしよう

と言う話ですからね?
謙虚になれよ!
と、私は思います。
まあ、現金で買う時は鬼の指値(かとうひろゆき様商標登録申請予定)を
いれますけど。

まあ、まあ、落ち着きましょう。28万円。
登記簿謄本確認して2,000円という報酬にも一言モノ申したいですが、
そこは我慢ですよ。
莫大な時間を勉強してやっと司法書士になった皆さんですから、

日当の1万6千円だけでやれ

と言うのは鬼すぎます。

火災保険(14万円)

さて、次は火災保険です。
これは1,000万円の上限で加入(東京海上です)。
10年一括払いで保険料14万円です。
損害賠償特約(屋根の瓦が落ちて通行人を直撃して死んだとか)が1億円ついています。
保険に関しては支払い能力が高い最大手の損保会社で対応です。
生命保険の場合にはどこで入っても全体死亡率は変わりませんので
支払い不能と言う事態はありえませんが、
損害保険は色々リスクが顕在化した時に中小の損保会社だと逃げられる気がするし、
外資はさっさと逃げそうで(笑)。

そんなこともないかとは思いますが。
11号物件が全焼したときに東京海上はスムーズに支払いをしてくれましたので、
東京海上にしています。

仲介手数料、司法書士報酬、火災保険と来て、次は意外な融資事務手数料です。

融資事務手数料(121,500円)

金融機関によって取ったり取らなかったりと言う融資事務手数料ですが、
三井住友トラストローンアンドファイナンスは1.62%キッチリ回収します。

750万円 × 1.62% =121,500円 結構デカくないですか!?

と、言うわけでかなりの支出です。

その他にも諸経費としては金銭消費貸借契約書に添付する収入印紙。
500万円以上1,000万円以下ですから1万円の収入印紙を貼りつけ。

そのほかにも融資のために、納税証明書を取ったり、
印鑑証明書を取ったり、資格証明書、住民票、その往復の郵便代などなどなど!
ざっと1万円程度はかかっているのではないでしょうか!

合計87万7,300円

① 仲介手数料   305,800円
② 司法書士報酬等 280,000円
③ 火災保険保険料 140,000円
④ 融資事務手数料 121,500円
➄ 印紙・雑費     30,000円

デカくないですか!?
さらに不動産取得税が15万はきますから、
恐らく総額100万円の諸経費と言えるのではないでしょうか?
トータルでは物件価格の12~3%の経費はかかると思っていたほうが
精神衛生上は望ましいと言えますね!

どうですか?

100万円ですよ!
この14号物件の家賃は月75,000円で、毎月管理費が4,000円位取られますので、
手取りは大体7万円。
13カ月かけてやっと諸費用を回収できるのです。

とても大きな金額ですよね!
とても売買を何度もするようなビジネスモデルではやっていられない気がします。
売買型のビジネスモデルを描くとしたら、不動産仲介業をやるとか、
司法書士さんをやるとか、逆に費用を全部投資家に押し付けて、
自分は金利だけ取ることができるローン業務をした方が正解ではないでしょうか!

結論!

諸費用は少し多めに見積もって、自己資金が足りない!
なんてことはないように気を付けましょう。

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