再建築不可 物件を検索して10%以上で都心で回そう

健美家さんの検索条件にすら

「再建築不可」のチェックボックスがある。

誰ですか、そんな改善提案をした投資家は?

ついついチェックボックスにチェックを入れて、
関東全域を検索範囲に入れて、利回り順に並び変えしてしまいます。

何という便利な。

そんな検索方法をしているのは私だけかと思っていますが、
案外競合他「者」がいるのかもしれません。

さて、今日は私も持っている再建築不可について考えてみたいと思います。
実は皆さん、うすうす気が付いていると思いますが、
そもそも論として、区分マンションそれ自体が再建築不可だという事実。

そうです。
再建築不可とはあくまでも「今のままでは」再建築不可という条件が付いています。
再建築不可だからと言って、未来永劫、建築できないという話ではないのです。
「ある条件を満たせば」再建築可になる物件なのです。

つまり、区分所有物件は、それぞれの区分所有者の単独意思では当然
「再建築不可」ですが、法律に定められた定数の同意を得て、
建て替えをすることはできるのです。
再建築可能になります。

だから、区分所有権は再建築不可なんだ!
ヤバい!
と慌てるのではなく、逆に。

再建築不可の物件を再建築可にしてしまえば
価値が跳ね上がるんじゃないか?
という考えを持ってみればいいのです。

でも

未来永劫再建築できる条件が満たされなかったらどうすんの?

という疑問を持つ方もいるでしょう。

その時は未来永劫再建築不可のままリフォームして貸し続ければいいのです。
但し!

貸し続けるにしても10%の利回りを求めて10年で原則回収しきる!
など、投資採算が合うようにしておくべきことは言うまでもありません。

健美家さんの検索で再建築不可を見ても、

強気の価格設定

が結構ありますね。
但し、こんなものを真に受けてはいけません。
遠慮なく、ファイナンスの裏付けを得て指値を入れていきましょう。

売り主さんだって、再建築不可で売れないことは百も承知です。
遠慮は無用です。
100件指値を入れて1件売ってくれればいいのですから、
ヘタな鉄砲何とやらで、
どんどん押していけばいいのです。

都内でも結構な数の再建築不可はあるもので、
私の感覚ですと、練馬区の埼玉寄り方面、江戸川区、葛飾区、足立区、北区も少し。
再建築不可は結構あります。
最近は10%を切る物件も多いので、買う人がいるということでしょうか?
(利回りが低い=物件価格が高い=購入の需要がある)

それにしても今は都内で戸建を買おうとすると
1億円を普通に超えてきますから、
こういう再建築不可の土地がまとまった時に、
どれほど値上がりが期待できるかは、まさに期待値無限大です。

私の知り合いの不動産会社が、角地を持っている戸建のオーナーに対して、
5,000万円が相場の土地に、1億5千万円の価格を提示して、
買い取って、マンション建築用地を大きくしたいう話も聞いたことがあります。

ですから、
まあ、いつくるかは分かりませんけど、
そんな地上げの話が舞い込んできたら、
1発目の提案に乗るようなバカなことはしない方がいいのです。

① 買いに来た人はどの程度話をまとめているのか?
② 買いに来た人はどんなプランで買い取った土地を活用しようとしているのか?
=つまりどんな建物を建てようという計画なのか?
③ ①、②の計画から推定して、土地の最有効活用の結果、自分の持っている土地を買うと、買いに来た人はどれだけの利益を得られるのか?
④ それらを踏まえて、いくらまで出せるのか?
➄ ④の上限値で売る。

上記のステップをしっかり踏むのです。

じゃあいらない!

って言われてからが交渉がスタートだと思うくらいがちょうどいいと思います。
本当に買ってくれなかったら仕方ありません。
更地にして犬のお墓を作りまくったり、
ゴミ置き場にしたり、
嫌悪施設的に使ったりして嫌ガラ・・・・・

冗談です。

その時はまた延々とリフォームしてお安く貸し出すだけの話。

焦っているのはそっちなんじゃあないか?
という観点を忘れないことです。

実際私、そういう場面に遭遇したことはありませんが。
いざ来た時のシミュレーションは結構繰り返しました(笑)。

心配なのはマンションの建て替え決議ですよね!
80%の同意で反対オーナーは買い取られるので、
80%がうまく不動産会社に言いくるめられてしまったら、
安く買いたたかれる恐れもあります。
いざそのケースに遭遇したら、
雄弁に区分オーナーたちを説得して適正価格での売却を主導しなければ
いけなくなることもあり得ます。

また、マンションの場合には

『建て替えに値するような場所か?』

という事が一番大事です。
建て替え決議をしても、

えっ?誰が建てるん?

という状況はお寒いですよね。
マンションデベロッパーが建て替えたくなるような場所ですよ。
ですから!
都心のボロマンションはチャンスがあると言っているのです。

まあ、今後、マンションの建て替えの事例が沢山出てくると、
そこには『相場』や『適正価格』という概念が生じてくると思います。
そしてその価格で中古マンションが取引されるというマーケットプライスが
形成されていくと読みます。

その、将来形成されるであろうマーケット、フェア、バリューとでも言いましょうか、
その価格が今のマーケットプライスよりも安ければ
私の負け(=損失)、高ければ勝ちです。

まあ、私、区分は4件しか持っていないのですが。
皆さんも都心築古マンションはヴィンテージだと思って大事にしてください。
三井住友トラストローンアンドファイナンスの共同担保に入れれば
フルローンもできますし!

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