借金は返さなければいけないのか?

いきなりぶっ飛んだテーマをぶち込んでしまいました。

借金は返さくても構わないという話です。
あ、もちろん返せた方がいいですよ。
しかし完済しなければいけないかと言えば私はそうは思いません。

永遠に借りておいてもいいと思います。
そもそも自己資本たる株式だってもともと他人のお金です。

法人設立とは世の中に全く新しい経済主体を生み出す行為です。
「私の法人」は「私そのもの」ではありません。
私が当初400万円を「出資」して設立したものです。
これも法人の立場から見れば自分のお金ではない。
と、いう意味では第三者(他人)のカネです。
ただ、返済する義務がない。という「性質」の違いだけです。

しかし、借入金を返済しないとかなり心理的プレッシャーがあります。
しかし、あくまでも「心理的」なものにすぎません。

借入金を返さなくても問題がない状態の定義をまずやってしまいましょう。

① 借入金を使って買った「資産」の価値が借入金を上回っていること。
② 借入金の金利より「資産」から生み出される収益が上回っていること。

この2つの均衡が保たれている限りは元本を「返済」しなくても構いません。
利息は「支払う」ものですが、それも買った資産が生み出す収益から支払える限りは
問題ありません。

不動産投資のすさまじいところは、利息を払って、元本を返済して、経費も払って、
それでもなお、キャッシュフローが出て、生活できる水準まで行けてしまう。
という事です。
やらない手はありませんね!

と、いうわけで、私は友人から金利7%で資金調達をして1,000万ほど借りて
15%で回る再建築不可、500万の物件を2つ程買うことも、まったく気にしません。
毎年のボーナスで200万ずつ、5年で返済。
毎月利息だけ払うという攻めのスキームを組むこともあります。
「な、7%」と驚くかもしれませんが、年間70万に過ぎません。
15%で運用できる物件であれば年間の家賃は150万です。
払えないことはありません。

ただし金利だけ払っている間は元本が減りませんね。
しかし、借入金の元本に対応する資産があれば全然問題ありません。
資産を売れば返済できるからです。

ビビることはありません。
1億円借りて、1億円の純金を買っても破産しません。
なぜなら純金を売れば1億円返済できるからです。
(まあ金は家賃を払ってくれませんが)

元本は物件の価値をカバーしており、
金利は家賃に対応していれば問題ないのです。

問題なのは50の価値しかないのに、100で資産を買ってしまうこと!
50の収益しか得られないのに100の収益を得られると見込んで買ってしまうこと!
なのです。

資産の正確な価値、収益力を見極める能力こそが、「投資家」に最も必要な力です。
内装を自分でやることではありません。
滞納した家賃を回収する能力でもありません。
テナントを集める能力でもありません。

上記はすべて「外注」可能です。
しかし正確な見極め力(デュー・デリジェンス能力)は外注できません。
なんだか脱線気味になってきたので今日はこの辺で!

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