6月上旬に21号物件投資
思えばここから資金繰りがキツくなってきた。
そもそも21号は投資しない予定だったが、
市川市で15％以上出る物件だ。
仕方なくSAT債を新規発行して購入した。
購入したのは良いが、その後、リフォーム代100万。
別物件のリフォーム代が50万の請求書が追撃で来た。
さらに10年前にバカスカ買っていた時期の火災保険の期限が到来。
あっという間に資金ショート寸前まで追い込まれた。
年間の資金繰りを作るほどではないが、
最低保持しておくべき現預金残高を見直す必要性が生じた。
322,762
9月12日（私の現預金が一番ヘコむのはココだ）の現預金は、
法人、個人合算して、なんと32万円だ。
46歳、妻子有の男の預金残高として、アリエナイ水準である。
新規物件投資はかなりカネがかかる。
当然だ。
中古物件の場合には大体10％程度、物件価格の10％程度の諸費用がかかる。
例えば800万の戸建であれば、
仲介手数料 800万×3％＋6万＝30万円（＋税3万円）
登記費用 30万円程度（所有権移転、抵当権設定）
融資関連費用 20万円（融資事務手数料等）
後から不動産取得税が20万も来る。
ここまでで合計100万円だ。
10％では足が出るほどだ。
さらに、リフォームが必要になれば上積みドン！である。
特に私のように銀行融資を使わないタイプの投資家の場合、
このカネをどう調達するかが問題となる。
原則としては自己資金、毎月コツコツ「税引き後」のカネを貯めて支払う。
1,000万のキャッシュは、年収2,000万の勤め人であっても用意するには、
2年間、かなり節約して貯めなければいけない程の額なのだ。
そんな1,000万という単位が必要になるのが、
この首都圏（特に東京通勤圏内）の戸建投資事情なのだ。
それを2年で5室も買ったのだから、
「そりゃキツイやろ」
という話だったのだ。
トドメになったのは、7月末納付期限の法人税だった。
140万円、一括納付だ。
200万円の運転資金借入From公庫
従来、私は口座の残高は「感覚」で管理していた。
感覚で管理しているという言葉が既に語義矛盾だな。
要するに管理をしていなかったのだ。
なんとなく100万くらいあればいいし、なくても必要なら払うという
行き当たりばったり、であった。
今後は個人口座200万、法人口座300万をボトムとして、
資金を常にプールしておく。
公庫から運転資金を200万円調達するのだが、
これは2年返済で、毎月返済しなければならない。
運転資金なのだから、当然返済をしながらも
預金残高が増えていく経営をしなければならない。
まあ、ボーナスが1月に支給されるので、
そこで一息ついて500万の残高に達するとは思っている。
10月は倒産防止共済の期限も来るから、9月中に減額借入の手続をした。
とにかく資金繰に忙しい9月だった。
（まだ終わってない）
とりあえず12月までの資金繰り予定表を見ると、
資金の底（私の場合は大体12日）の残高は
10月 170万円
11月 215万円
12月 224万円
全然500万に届かねぇ！
1月に勤め人の賞与でやっと500万を超える。
案外現金って増えない。
短期の借入を増やし過ぎたのが原因だ。
借金は大きく（多額に）長く借りるのがいい。
借りたら、使わないこと。
これまた重要。
これが重要だと、本当に理解するためには、
資金繰りに困る経営を数年やらないと骨身にしみて
理解することはできない。
私の場合はもっと早く気付く機会もあったのだが、
勤め人の給与が比較的多く、
その給与からカードローンを駆使して投資した時期も長かった。
借入それ自体に困ることはなく、
現預金がなくても、
カードローンの枠があればよかった。
しかし、カードローンは2023年に全件解約したのだ。
今までカードローン枠（これは実は現金そのもの）に依存していた問題が、
一気に噴き出したも言える。
今後ははカードローンではなく、
手元に現金を置きながらも使わずに安定経営をする。
という、経営者としてはより高次の段階に進まねばならん。
現預金は全てを解決する
金を借りたいのは、カネがないヤツであるが、
金を貸したい相手とは、カネがあるヤツだ。
矛盾しているが真実である。
カネが必要ではない人にこそ、カネは貸すべきである。
金利が取れるからだ。
銀行で働く営業職は、この矛盾を突破したヤツが売れると思うんだ。
1億円の預金がある人に1億円を貸したら、
タダで金利だけもらえるではないか？
1億円の預金がある人に1億貸して、
隣の土地を買わせる。
これは最高の取引だ。
いざとなったら、既にある預金から回収できるし、
1億の土地にも担保を付けるわけだから、
どう考えても回収不能はあり得ない。
貯金が100万しかない勤め人に、
3,000万円貸してアパートを買わせるなんて、
本当に危ない。
アパートが値下がりしたら、
そのリスクは直接銀行が引き受けることになる。
だって、その勤め人はカネがないのだから。
現預金を持っていると言うことは、
銀行にとっては最高の安心だ。
さらに融資する銀行に預けておいてくれるなら、もう盤石だ。
そうやって資産を拡大するべきなんだ。
そんなことは10年以上前に分かっていながら、
なぜ私は46歳にもなってこんなに資金繰りでヒーヒーしていたのか？
知っていることと、具体的な行動に移すことの差である。
とも言える。
東大に合格できる知識があっても、
回答用紙に書かなければ意味がない。
現実の行動としてやらねば。
をはり