頭を使わない連載企画3回目
5年目
〇ワンルーム
入金 105.6万円（家賃月8.8万円）- 12万円（管理費等） ₋ 87.6万円（返済）₋ 税金 10万円 ＝ ▲4万円
（2500万円 1.2％ 35年 借入 返済月 7.3万円）
年間4万円のマイナスキャッシュフロー継続して60万円を自己資金から投資
184.9万円－4万円＋60万円≒240.9万円
さらに4%の株式運用 240.9万円×4％≒9.6万円
合計 250.5万円
〇株式投資
（266.5万円＋60万円）×104％ ≒ 339.5万円
6年目
〇ワンルーム
（250.5万円－4万円＋60万円）×1.04 ≒ 318.7万円
〇株式投資
（339.5万円∔60万円）×1.04 ≒ 415.4百万
7年目
〇ワンルーム
（318.7－４＋60）万円×104％ ≒ 389.6万円
〇株式投資
（415.4＋60）万円×104% ≒ 494.4万円
8年目
〇ワンルーム
入れ替え退去発生（5年も経ったので3,000円値下げ）
ハウスクリーニング15万円
家賃8.5万円（年間102万円）－管理費等12万円ー返済87.6万円－固定資産税9万円（1万円減）＝▲6.6万円
さらにハウスクリーニング代が引かれ▲21.6万円
吐きそうにナル（加藤ひろゆき先生商標登録予定）というヤツです。
（389.6万円―21.6万円＋60万円）×104％ ≒ 445.1万円
〇株式投資
（494.4万円＋60万円）×104％≒ 576.5万円
もはや追いつけない差が生じています。
さらに15年目には設備（給湯器の故障、トイレの交換、エアコンの交換などが生じてますます差が開きます。
売却益があるじゃないか？
株も不動産も「売却益」があるので一概には言えないという反論もあるでしょう。
ただ、ワンルームマンションは「経年劣化する」資産なので、原則としては時が経つほどに建物の価値は減っていき、税法上は47年でゼロになるという話で、最終的には土地の値段÷所有持ち分という価値まで減るということになります。
一方で株式投資、それも大手商社の場合にはROE10％で運営されており、純資産がドンドン増加する（赤字を出さない限り）投資です。
どちらが下がりやすいかは言うまでもありません。
築10年で売っても4割程度は損をするだろう
三井住友トラスト不動産の不動産マーケット情報 によると
築10年の物件は東京都の場合 坪単価が261.4万円から203.8円に下落しています。22%の下落です。
案外減っていませんが、ファミリータイプは値下がりしにくい（住宅ローンが使える）ため、このような形になっています。
まあそれでも10年後に売却したらマイナス500万円（2,500万円の物件の場合）です。
コツコツ10年返済してきたところで、残高はまだまだ1,890万円あります。2,000万円で売却して仲介手数料（70万円）払ったら手元に40万円しか残りません。
毎月毎月自己資金を負担して払ってきたのに最後にはたったの40万円という結果になりました。
私が今回3日に渡って行ったシミュレーションですが、
かなり甘い前提でやっています。
2,500万円の都心ワンルームなんて今はありません。
上記は三菱地所なのですが、都心だと3,500万円です。
千葉付近まで下れば2,500万円台もありますが、
土地の安い地方だと、経年減価がダイレクトに建物に「くる」のでますます値下がりはキツくなります。
新築ワンルームをやるなら商社の株でも目をつぶって投資した方がいいと思います。
じゃあお前はなぜやってるんだ？？？
私が行っている投資手法では「土地のバリュー」に投資をしているのです。
建物が無価値（値段はゼロ）だが、使用価値（貸せる＝住める）がある物件。
つまり、まだ使えるけど、ゼロ円のモノを買っているのです。
ただ、私は地方が苦手なので、どうしても都心近くでやりたいというわけで、再建築不可、連棟テラスハウスに投資しています。
ここまでくると土地が将来再建築可になるまでの時間的なリスクを全部引き受けないといけないわけですから、都心でも割安な物件が出てきます（土地価格の7割程度）。
その時間的なリスクを取るのが私の最近の投資手法です。
ワンルームを買う時も、法定耐用年数以内で投資金額が回収できないようなワンルームは買っておりません！
大きな儲けがでるのは法定耐用年数が過ぎてからです！
この発想は持っていて損はないと思いますよ。
芦沢先生から加藤先生へ
私はそもそも、芦沢晃先生の都心中古ワンルーム投資の流派を目指して投資をスタートしました。
残念ながらアベノミクスによる不動産価格の上昇で、都心から追い出されてしまい、流派を変更して都心近くの築古物件という、芦沢先生と、加藤先生のハイブリットのような投資スタイルになりました。
元祖勤め人＋アルファは実は「芦沢晃先生」かもしれません。
環境に合わせて変化していくことが生き残りの秘訣ですね。
皆さん、生き残りましょう。