最近不動産投資にブレーキがかかっているSATです。
私の所有物件一覧をご覧頂ければわかりますが。
（物件一覧）
2011年から毎年、2018年に至っては3件も投資しています。
結構なスピードで拡大しており、
資産規模は2億円に迫っています。
まあ、その投資金額の割には、収益性が低い物件が多いので、全然後発の「ボロ戸建てリフォームタイプ」の投資家よりもキャッシュフロー拡大の速度が遅いのですが（笑）。
ただ、私の場合には彼らが勤め人を卒業しているのに対して、
「勤め人の年収をブチ上げている」
点が大きく異なります。
恐らく多くの今専業投資家の勤め人年収は500万円以下だったのではないでしょうか？
私の年収はその倍以上なので、力の入れ方が違うと言えましょう。
ま、それでも不動産収益を足し合わせて比べると、私と似たような規模になるでしょうし、さらに自由に使える「時間」という目に見えない資産を含めて比較すると、圧倒的に私の方が割に合わない状況にあることは間違いありません。
その理由は
「私の時間は私以外の人間の利益に繋がっているから」
これに尽きます。
私が勤め人として稼いでいる金額の恐らく１割程度が私の利益（＝給料）になっております。
残りの9割は、
勤め先で売上に直結しない部門の皆様。
ファンドなので、投資家の利益。
これらに配分されていきます。
100％自分の時間のリターンを自分に返せる
「専業大家」の立場は勤め人よりも100％！
絶対優位なのです。
この「ゲームのルール」を私がハッキリと理解したのが、
サウザーラジオを聴き始めて以降
（ https://voicy.jp/channel/657 ）
なのです。
私が必死でやってきた「学歴の獲得」
「給与収入の拡大」がそれほど資本主義ではポイントが高くないことを知ってしまったのは、自分の人生、過去の否定ではあったものの、受け入れないほど頭も固くはありません。
是非、事実は事実として認める勇気を持ちたいものです。
話を戻しますと。
ここまで急拡大してきた不動産ですが、
ここでブレーキを踏んでいます。
株式投資に200万円程資金を流したりしていますが、
本気で融資獲得に動けば借りられない状況でもないとは思っています。
それでもあえてブレーキを踏む理由は、
やはり「借入過多」です。
資産規模は大体1.7憶円、負債はピーク時0.9億円で、半分以上が借金で資金調達されているという財務状態の弱さが見られます。
そして、所有している不動産のほとんどを共同担保に提供しており、金融機関から見た時の連結財務状態の見え方が、
「極めて危うい」
と言えます。
私の勤め人の仕事も債権回収が中心で、
銀行で言えば「融資部」「融資管理部」的な仕事なわけですが、その目線で自分の財務状況を見ると。
「もう借りないでください」
と、言わざるを得ない状況です。
確かにPLはイケイケムードですが、
BSはボロボロです。
特にカードローンやノンバンク借入が多く、
資産も再建築不可物件が多くて、
銀行から見たら怪しい会社です。
ニッチマーケットを狙ったベンチャーのような
BSで、金融機関が付いていけないタイプの企業のようです。
金融機関は「融資」をするのであって「投資」はしません。
確実に回収できる先にするから融資であり、
将来性や、成長にカネを貸すのは「投資」です。
確実な未来にカネを出すのが融資。
不確実な将来にカネを出すのが投資。
明確に分けています。
即ち私のBS、PLは極めて不確実で理解を超えた状況にあります。
確実なイベントである返済という「借金」
その確実な借金で買っているのが不確実な「再建築不可」
です。
投資的には不確実な将来を見通す力がそのギャップを埋め、
そこに利益の源泉があるのですが、
ま、金融機関からしたら、
「それは自己資金を使ってね♪」
という話。
イケハヤ尊師が借金できない理由はここにあるわけで。
というわけで私はしばらくブレーキを踏んで、
質の悪い借金を退治するステージに入ります。
そのため不動産はちょっとお休みモードです。
来年も1件も買わないと思います。
（12号、15号がいきなり売れたら迷いますが）
そんな「待ち」のステージでも、
既に投資した物件たちは家賃を運んでくれるわけで、
待っても儲かる、攻めても儲かる。
おい！不動産って最高かよ！
という話で終わり。
立ち止まって考える（でも稼いでいる不動産）
運用の話