3月に購入した隣地の仲介業者から着信アリ
江戸川区の再建築不可を買わないか？
と、電話があった。
ヒアリングしてみると、
3月に購入した物件と似たような物件
土地は10坪、建築図面を無視して60㎡の戸建を建てたらしい。
平成築らしいが、当時はそんなことが許されていたのかと驚く。
しかし、売主は比較的強気。
1,000万円以下には下がらないという。
江戸川区の駅徒歩20分エリアだと家賃の上限は9万と見ている。
ちょっと厳しい。
見送りだ。
隣地であれば無理をしてでも買うが、新たな種地となると、
1,000万円は高い。
リフォーム＋諸費用を入れたら1,300万円はトータルでかかるだろう。
私の事業規模と勤め人並走で2件同時リフォームは無理だ。
というかリフォーム屋さんも今相当忙しいから
いつリフォームできるかも分からん。
1,300万円の投資で家賃月10万円だと9.2％の表面利回りだ。
3.9％でレバレッジを掛けてやるには面白みがない。
ここは決戦に備えて自己資金を温存だ。
転進！
取引実績が付くと、仲介業者から連絡がある
ある程度取引回数をこなしていくと、
仲介業者から連絡がある。
「このタイプの物件はアイツだな」
と、思い出してもらえれば一番だ。
忘れられないために定期的でウザくない程度の近況報告も重要だ。
私クラスになると、
そろそろ買いたいな。
と、思う前に欲しい！と思う物件を提案してくるので、
自己資金がいつもカツカツである。
借り過ぎ、返しすぎなのだが、
まあ高給勤め人なので、
あまり気にしない。
生活費はカツカツにしておく方が無駄遣いもしないし、
家族も自分の家が金持ちだと勘違いしない。
毎週くら寿司やら焼肉（食べ放題）で豪遊することも可能だが、
家で冷凍餃子を晩飯にするのが良い。
ムスコに贅沢を覚えさせてはいけない。
基本的に息子達は1度は勤め人をやらせる。
1年でいいから勤め人という世界を見ておいた方が良い。
特に女性には実家暮らしというヤツは嫌われるので、
近所にアパートでも1つ買っておきたい。
他人に家賃を払うのはアホらしいので、
ムスコには借上社宅のある勤め先を選ぶようアドバイスする。
閑話休題
今は買うマーケットではない（1都3県）
私の投資対象エリアはこの内側である。
この内側であれば、ノールックでいいと思っている。
最近西千葉駅の戸建も買ったが、
基本的にはこの内側で領土を拡大することが私の希望だ。
このマーケットは高い。
北東部にかろうじて物件が出ている程度だと思う。
今は特に異常な高値だ。
私は基本的に12％以下では買わない。
そうなると必然的に再建築不可、容積オーバー、接道不良となる。
銀行融資が出るからと言って、
低利回りで資産性が高い物件でもいい。
これが今のトレンドだと思うが、
私はそうは思えない。
特に年収が低い、勤め人卒業を目指して給与に依存しない生活を目指しているのであれば、
キャッシュフローが出ない投資はすべきでない。
むしろ投資初期には資産性（融資性＝転売性）を犠牲にしてでも
キャッシュフローを取りに行くべきだ。
十分なキャッシュフローがある投資家だけが、
「資産性」を重視した投資に移行できるのだ。
キャッシュフローを取るべき段階の投資家が
「資産性」を重視した投資から始めてしまうと、
次の経済危機では、真っ先に死ぬことになる。
私はお勧めしない。
をはり