資産を持っていなければ高いリターンが必要

今日は持たざるものは高いリターンが要るという話。

私が不動産投資をスタートした2007年11月29日時点では
私は何も資産を持っていませんでした。

1件目に買った不動産はとても資産と呼べるような投資ではありませんでしたが、
あえて例にして説明したいと思います。

2007年11月28日時点で私の財産は30万円の預金だけ。
そんな状況で2,700万円の区分マンションを買い、仲介手数料100万円、
住宅ローンの保証料100万円をあわせて、2,900万円の住宅ローンを組みました。

毎月元金の返済が55,000円ほど発生するので、元金の返済分55,000円が
資産として積みあがっていきます。
但し、仲介手数料と保証料の200万円までローンを組んでいるので、
マイナスが減っているだけの状態ではありましたが(笑)。

35年ローンを組んだわけで、この家に35年住んで、私が63歳になったときに
晴れてこの物件は完全に私のものになりますが、
その時の物件価値は分かりません。
実際35年間住み続けても1円のキャッシュフローも産みません。
毎月11万円程ローン返済と管理費と修繕積立金の支払も続きます。

・・・やはりこの1件目は失敗です。
ただ、妻と新婚生活をスタートするにあたって必要なクオリティのマンション
だったので仕方ありません。
(女性はボロ家を嫌いますよね。)

貧乏人は高い収益性が必要だという話ですが、
私の1件目のような物件を買ってしまっていては話になりません。
労働力を売る生活(=勤め人)は永遠に卒業できないでしょう。

そんな私と比べ、
私の知り合いは同じような境遇でしたが、住宅ローンを使って以下のような投資をしました。
3,500万円4LDKの古い戸建住宅を購入。1,200万円をかけて7LDKのシェアハウスにリフォーム。

毎月の返済は133,000円です。
一方で1部屋あたり6万円×7室=42万円の家賃収入。差額の29万円がキャッシュフローとなります。
同じような境遇の二人でしたが、どちらの投資がうまいかは説明する必要もありません。

知り合い夫婦は世帯年収800万円をフルに使って上記投資を。
私たち夫婦はこの家+730万の区分の2つ、月3万円のキャッシュフローを
得る道へ進みました。

実際は住宅ローンでシェアハウスは住宅ローン契約違反ですけど(笑)。
貧者の戦略として私はこの程度のリスクはとってもいいと思います。

その後、私と知り合いの差は開き、知り合い夫婦は二人とも独立しました。
一方私は未だにサラリーマンをしています。

要するに貧しいステージでは高い収益性を積極的に取っていかないと
話にならないわけです。
永遠にサラリーに依存せざるを得ない状態が継続します。

但し持てる者、例えばソフトバンクの孫正義さんであれば
400億円で利回り3%のティファニービルを買っても12億円の年間家賃が入ってくるわけで、
生活するには十分です。

貧者である28歳、労働力以外に売るものがない私が取る戦略においては
3%ではオハナシになりません。
突っ込むカネもろくにない以上、高いリターンを取りに行って、
そこからあがるリターンをまた高いリターンを取れる
不動産にまた投資、そして2件のリターンにサラリーを足し合わせて3件目に投資、
3件の物件からのリターンにサラリーを足しあわせて
4件目に投資・・・・と繰り返し同じことをやっていけば
どこかでサラリーを投資収益が上回ることになります。

私は2件目以降、ネット収益が10%を最低ラインにして投資を積み重ねてきました。
結果、今は月60万円程キャッシュフローが出てくるまでになりました。

私程度の10%のリターンで満足するか?
それとも自分でリフォームをするとか、特殊な賃貸づけのスキルがあって
30%を目指せるなら、スピードは圧倒的に上がります。

将来、純資産が10億というステージまで進むことが出来れば、
堅めに5%で運用しても年収5,000万円なので、
リスクを取るよりも安定的に5,000万円で運用するというのもありだと思います。

いかんせん、持たざるものは、高いリターンを狙う必要がありますし、
リターンを「継続的に」得ていかなければ、勤め人卒業までは這い上がれないのです。
株やFXは高いリターンが期待できますが「継続的に」勝つことはできない分野です。
その意味では勤め人卒業まで勝ち続けることは難しく、
専業トレーダーになれる可能性はサラリーマン+不動産投資のハイブリットから
不動産投資専業に進むルートより何万倍か難しいでしょう。
よほどの勝算がない限り株やFXやビットコインというギャンブルで勤め人卒業を目指すのはやめておきましょう。

ちなみに私の場合11件の投資物件を投資して「ある程度」潤沢なキャッシュを生み出す
環境はできましたが、そのメリットは妻が享受しています。
十分な教育費と専業主婦ポジションを満喫。
私は今でもがんばって労働力販売(=勤め人)をやっているわけでありんす。