現在進行中の13号物件隣地買取PJ
内部の見学を終わりました。
悩ましいところですが、
最低限必要なリフォームで150万円。
個人的には外壁も塗りたいのですが、
そこまで手を出すと300万円コース。
一方解体する場合には解体費用が約200万円
（木造ー35坪）
と見ます。
残置物があるので、ちと高め。
売主の希望価格は1,000万円ですが、
解体費用を控除して800万円が限界かなと思っています。
解体か？リフォームか？
今回日本政策金融公庫に融資を申し込むので、
解体というのはちょっと説明が難しいと思っています。
私の持っている隣地は現在賃貸中（それも5年以上）ですから、
退去させる。というシナリオは説明がしにくいです。
それに13号物件はトラストでローンを組んでおり、
3つの物件が共同担保に入っています。
① 隣地を買う
② 13号の賃借人を退去させる
③ 13号と購入した物件を解体する
④ 更地になった2つの土地をオープンハウスに売却
と、なかなか難解なプロセスをたどります。
それをやってもせいぜい2,400万円でしか売れません。
売れても全額返済に回って、なんのこっちゃって感じの
投資になりそうな気がしますね‥‥。
やはりここは数年賃貸で回しながら、
残高を圧縮していくのがセオリーでしょう。
13号 ・・・ 残債1,300万円
13号隣地・・・ コミコミ1,000万円借りる
売れたら2,400万円の土地ですから、
諸費用を考えたらやっぱり解体更地売は得策ではありませんね。
12号物件が無担保になり、
さらに共同担保に入っている5号物件も解放されるメリットはありますが、
苦労する割に利益すくない…。
やはりリフォーム作戦で行く
私の見立てでは家賃10万はいけると踏んでいましたが、
管理会社の見立てでは9万弱の家賃とのこと‥‥。
うーん。
総コスト1,000万円で家賃9万ですか…。
利回り10.8％ですね。
私の投資基準はギリギリクリアしているので、
GOですね。
13号物件が道路につながるメリットもあるし、
ここで買わない選択肢はありません。
800万円＋表層リフォーム150万円＋諸費用100万円で
1,050万円でいきます！
トイレも風呂もキッチンもそのままで使えそうです。
（さすが平成築）
キャッシュフローがキツイ
それにしても1,000万円の総事業費を10年のローンで
フルローンを組むわけですから、
家賃は全額返済に回る計算になりますね…。
さらに追加で手出しを出しながらの返済です。
残債を圧縮していくペースが速いので、
それをメリットにするしかありませんが、
今の規模ではキャッシュフローが出ない物件を買わない方がいいんじゃないか？
と、色々悩みますが、もうここは腹をくくって来年は返済頑張るYEARにするという事で割り切ってエイヤーですね。
来年はオリックスカードローン（残高約800万円）を完済するという
プランもあるので、これで決算の5月までは何も買わない！
位の覚悟で行きます。
今回は珍しく売り主が個人なので、
建物価格を高くして償却も取ろうと思います。
そうするとなんとなくですが、
今年は倒産防止共済の掛け金を240万円の年払いにするほど利益が出ない感じの決算に出来そうです。
まとめ！
段々とプロジェクトの全体像が固まってきました。
キャッシュフローがマイナスな物件にはなってしまいますが、
今回の投資で一旦公庫さんとの取引をスタートしておくのも大事です。
トラスト 4,000万円、公庫1,000万円という構成。
次はいよいよカードローンを片付けて地銀さんとの取引のための
準備をしてまいりたいと思います。