都心のマンション高騰
夫婦で世帯年収1,000万円！
この程度ではもはや手が届かない水準まで高騰した都内のマンション
安い時期に購入していた皆さんは、さぞ、ホッとしていることだろうし
「もし、売れば〇〇万円の利益！」
なんて喜んでいることだろう。
しかしだな
子供がいれば学区の関係で引っ越しもできないから売れない。
売れなければ含み益など幻想である。
そのうち値下がりしてくるだろうし、
売ってしまえばまた、新しい住宅を探さなければいけない。
そんなヤキモキした感覚に陥っている人も多いだろう。
私もそうだ。
私の1号物件の高田馬場１LDK、購入額2700万円（オーバーローン2900万円）
規模は小さいが、今では4,000万円以上する。
残債は1,600万円なので、2,400万円の含み益があるのだ。
しかし、賃貸中であり、売れない。
売りたいが。
そんな皆さんの気持ちに応えたい。
つまり、不動産担保ローンを借りるのだ。
私は実際にこれで17号物件を購入した。
余裕の1,000万円、金利3.9％、返済期間22年である。
この借入で調達した1,000万円で、
1,000万円、利回り13％の賃貸不動産を購入したわけだ。
返済額は56,000円であるから、
管理費を控除しても、毎月5万円がチャリンチャリンと入ってくるのだ。
売るだけが換金する方法ではない。
資産を保有しているということは、資産を担保にカネを借りられるということだ。
その金でさらに資産を買うから、金持ちはますます金持ちになるのである。
再建築不可の1,000万円戸建は買い手不在なのだ
購入した物件は高級住宅地にある。
土地は75㎡あるのだが、このエリアは坪30万円は固いエリアだ。
新築戸建ては5,000万円でも買えない。
この物件が1,000万円で売っていた。
それも「健美家」で。
そして、利回り13％にも関わらず、2週間放置プレイをされていた。
満を持して指値をしてみたが、
売主も投資家なので、指値受付不可であった。
別に13％でこの状態であれば1,000万円でも悪くない。
私は別の条件を付けた。
建物800万円、土地200万円と売買契約書に明記したら買う。
と、問題なくOKだった。
売り主は個人なのだ。
そして私は高給勤め人である。
建物は築50年。
後は言わなくても分かるな？
このブログの読者であれば、言う必要はないだろうが、
新参者もいるだろうから、あえて書くが、
毎年200万円の減価償却費が取れる。
家賃が132万円入ってきても80万円以上はマイナス所得を生み出せるのだ。
私の税率は40％だから32万円くらいは節税できる。
（4年しかできないが）
実質的には130万円くらいの指値が通ったようなものだ。
この不動産は4年保有したら、俺の法人に売却する。
なぜならば、減価償却を食いきってしまうと、
私の年40％の所得税率に100万円以上が乗ることになるからだ。
前方を向いていた刃が逆に向かってくるようなものだ。
まあ、17号物件のお披露目は今回のテーマではないので、この辺にしておく。
含み益を含み益のままで活用するのだ
含み益は煮ても焼いても食えない。
売ったら売ったで、住むところがなくなる。
売却益にも課税される。
いやいや、売らなくても含み益をファイナンスに活用すればいいのだ。
それで調達した資金は、キャッシュである。
このキャッシュで株式投資が得意な人は株式投資をすればいい。
（全くおすすめしないが）
不動産が得意な人は不動産を買えばいい。
特に再建築不可物件を担保に提供しても、
マトモな金融機関は100％融資しない。
だから割安で放置されているのだ。
それを含み益ファイナンスを活用したキャッシュで指値を入れて買うのだ。
昔8,000万円で買った自宅が、今は15,000万円という人は多いだろう。
その7,000万円、7掛しても4,900万円だ。
そのキャッシュで資産管理法人へ出資して、
4,900万円を頭金にひと勝負するもよし。
私の場合は、勤め人も当分続けるので、大きな勝負はしたくないし、
今の市況もよろしくないから、手堅く行った。
初心者は特に大勝負に出る時期ではないので、
手堅い好立地の再建築不可を安値で拾ったらいいと思う。
と、このように毎日アイデアが湧いて出てくるのだが、
いかんせん一般論と、私だけの個別事例である。
具体的な提案は、実際の人、会社の詳細を聞かないとできない。
そんなニーズにお応えする新商品を作った。
「SATのコンサルティングサービス」である。
30分1,000円で個別相談（Web面談／チャットコース2種類）に応じる。
※日時は私に合わせて頂く
相談の中で具体的な提案が思いついたら、
追加料金はまた別途相談。
私の手助け不要であればアイデアだけ持っていけばいい。
申し込みは簡単、X（Twitter）で1,000円相談オネシャスと送ってくれればいい。
コンサルが気に入らなかったら料金は支払い不要である。
ちなみに私の年収から計算すると時給は5万円以上であるから、
30分1,000円（税込）は破格。
X（Twitter）ではたびたびメッセージで相談されるのだが、
相談してくれるのは変な度胸がある人だけだ。
私が本当に助言したい「奥ゆかしい人たち」は
「タダで聞くのは図々しい」と遠慮してしまう。日本人である。
逆に1,000円で罪悪感を消してもらい、堂々と相談してほしい。
何もアイデアが思いつかなかったら1,000円は不要だ。踏み倒してみろ！
ブログの記事にピンときたら遠慮なく俺の場合はどうすか？
と、聞いて欲しい。
私だってただの勤め人大家だから、なんでも知っているわけじゃない。
一緒に挑戦するケースがほとんどだと思う。
共に資本主義戦争を勝ち残ろう。
をはり