自主管理に果敢にも挑戦した話(その2)

前回は住宅ローンを借りて買ったマンションをやむを得ず、
賃貸に出したことを書きました。
あくまでも賃貸目的で住宅ローンを借りたのではなく、

「家族計画の修正」

と、言うわけでしたね。
その続編です。

子供が増えて手狭になったマンション(1LDK、44.8㎡)のある
西早稲田(高田馬場)から千葉県市川市へ引っ越しました。
引っ越した結果、3LDK、78㎡の家賃14万となりました。

引っ越す前の自宅は住宅ローンがプラス8.2万円、管理費等で3万円の支出があります。
この物件を残したまま、住宅ローンを残したままの引っ越しですから、
新しい住居と合わせての合計25.2万円。住居関係費の支払負担です。

当然このままでは支出を垂れ流しになりますから、
空き家となった元自宅を収益化しなければいけませんね。

元自宅は14万~15万で貸せると見込んでいましたので、
実質的負担は10万円程度になるはず!
そんなイメージでテナント付スタートをしました。
テナントが決まるまで、毎月25万円支払うのですから、
必死でした。

当時の手取給与は大体38万円だったので、
相当の割合が吹っ飛びます。
25万と10万では雲泥の差です。

当時はすでにマンションを2室回していましたが、
この2室は妻名義です。
毎月10万円のキャッシュフローは完全に妻のもの。
妻は育児休暇を1年取って、職場復帰をしていましたが、
時間短縮の勤務時間で手取りが少ない状況。
当然この2室の家賃10万円は全額妻が握りこみます。

いくら私がダブル支払負担で
キツイと言ってもプライドがあるので
妻に『助けて!』とは言えません。

いざ!自力で賃貸募集開始です。

① 自力でハウスクリーニングをする。

まず網戸の交換。

近所の『オリンピック』というホームセンターで『網戸の網』を買いました。
なんと網戸3枚やらなければいけなかったのに土曜日丸1日を費やして1枚で断念。
市川から西早稲田まで移動して網戸を修理しないといけませんでしたので、
かなり移動も大変。
土曜日にやったのですが、下手すぎてダメでした。
DIY・・・・・But I couldn’t……
これほど難しいとは知りませんでした。

翌日の日曜日、残り2枚の網戸を張らないといけないのですが、
私はさっさとあきらめまして、
ネットでハウスクリーニングと、網戸の張替えをお願いできる業者さんを探しました。
すると、なんと3万8000円でハウスクリーニングと網戸を張替えしてくれる業者さんを発見。

どこの業者さんか忘れてしまいましたが、名前を控えていなかったのが悔やまれます。
結局1日で自力でのハウスクリーニングを断念。
網戸も業者さんに依頼して、休日をつぶして嫁には育児放棄だと怒られ、
サンザンな目に遭いました。

② 客付けをする

さあ、リフォームも終わったので、次にテナントを探す!
と、いうわけで再び土曜に自宅のカギをコピーし、
(10本)気合を入れて高田馬場周辺の不動産屋に片っ端から訪問です。
土日を全てつぶして客付けを依頼しました。
(今思えば多すぎた・・・・)

再び育児放棄だと妻には怒られながら、
『うるさい!家族のためにやってんだよ!』とケンカをしながら
土日をつぶして営業しました。
このころは私は転職したばかりで、
子供が熱を出しても100%妻が迎えに行く、
育児は手伝わない。
土日は募集活動やら副業で、
妻は本気で離婚を考えておりました。
しかし、妻が自分が判を押した離婚届を持ち出したので、
私もいい度胸をしているので、すぐに押して役所に出しに行こうとしたら
破り捨てられました(笑)。
お互いいっぱいいっぱいで限界な状況にありました。

③ 客がみつかる。

家賃15万円で法人契約!やったー!
2週間ほどで客が決まりました。
依頼した10社のうちの1社が決めてくれましたね。
大喜びです。
なんだ自主管理なんてチョロいぜ!
と有頂天になりました。

④ いきなり滞納される。契約書もない。

なんと1カ月目からいきなり滞納です。
自主管理なので仕方ありません。

まさかの事態です。
あれ、そういえば賃貸契約書の締結は・・・。
忘れていました。
決めてくれた不動産屋に電話をしたら、

「あれー、送るって言ってたのになあー」

とスッとぼけたことを言っています。
まあ不動産やは仲介手数料をもらったのであとは関係ないと言わんばかり。
滞納は大家の責任でしょ。
程度の扱いでした。

仕方なく私が回収をかけます。
毎日入居申込書に書いてある電話番号に電話です。
全く応答なし。

そういえば!これ社宅じゃないか!
勤務先の会社に電話だ!
すると、

私「私SATと申しますが」
女性「はい」
私「・・・」(なんで会社名名乗らんのか?)
私「〇〇〇株式会社ですか?」
女性「はい〇〇〇株式会社です」
私「社長はいますか?」
女性「外出しておりますので、伝えておきます」
私「▲▲さんはお宅の社員ですか?」
女性「・・・・」
私「違和感しかない」

急いで調べたところ、
なんとオフィスの住所はレンタルスペースで、
電話をした先はレンタルオフィス。
そしていつも繋がらない。

「やられたかもしれない」

と、思い、毎日電話しましたが、音さたなし。
不動産屋にもいろいろ言うものの連絡を取るつもりもない。

毎日自分の元自宅へ仕事の後に行って、
督促をしました。
いつ行っても留守でした。
鍵を持っていたので開けて乗り込もうかとも思いましたが、
さすがに犯罪になるのでやめておきます。

その後毎日毎日元自宅へ行って、
ドアの間に過激な文書(笑)を挟み、カネ払え、出ていけを繰り返しました。
そしたら、いつの間にか退去していました。
中は荒らされた形跡もなく、私がハウスクリーニングをした時のままでした。

安心したのもつかの間、
私は自主管理に完全に疲れ果てました。
サラリーマンをしながら網戸の張替えやクリーニングをしようとして
4万円で済むし、自分で貸そうとしたら、訳の分からないペーパーカンパニーに
貸す羽目になるし。

完全にやる気をノックアウトされてしまい、
自主管理をあきらめました。
そしてワンルームマンションの管理に定評がある
日本財託の門を叩きました。

結果、13万円で賃貸が決まり、その後5年間普通に賃貸ができました。

この一件以来、私が理解したことは
① 網戸の張替え、ハウスクリーニング
② テナントの募集、与信管理、審査
③ 督促、回収、問題解決

これは私がやりたいことではなかった。

私は賃貸管理会社をやりたいんじゃない!
不動産屋をやりたいんじゃない!
不動産投資家なのだと!

当時のサラリーは650万円/年ほどでしたが、
この思いを強くしました。
この事件以来、私は管理会社を尊敬しています。
敬意を払って対応するようにしています。
管理会社は私を金持ちにしてくれる大事なパートナーです。

任せられることは思い切って任せる。
コスト負担の提案があった時にはキッチリOK出せるように
安定した経営を心掛ける。

これが大切です。

と、いいながら私は過去に管理会社にブチ切れて
管理会社チェンジ!をやったこともあります(笑)。
その顛末はまたの機会にでも。

最後まで読んでくださいましてありがとうございました。

2件のコメント

  1. すごい困難のオンパレードだったんですね。短編小説くらいかけそうなのネタのボリューム感ですね。
    私も家を賃貸に出した経験があるので、他人事とは思えない気持ちで読みました。

    1. コメントありがとうございます。
      火事はスムーズに解決できたのに自主管理はトラブルの連続でした。
      やはり管理会社や保険会社のチームと協働したからでしょうね。
      今後もなんでもチームで対応できるように気を付けたいです。

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