洗練された投資家でなければ高金利は手に負えない。

私は三井住友トラストローン安堵・・・・

andを変換しようとしたらいい文字が出てきました。

三井住友トラストローン安堵ファイナンス。

いい名前だ…。
おっと、いきなり脱線しました。

三井住友トラストローンアンドファイナンス様(以下SMTL)から年3.9%で調達している話は何度も書いていますが、このほかに融資事務手数料1.62%、繰り上げ返済手数料2%がかかります。

「うわー高い払い過ぎ」

とかいう人は間違いなく

「レベルが低い、洗練されていない投資家です」

なぜならば投資の良し悪(あ)しは金利や手数料だけで決まるものではありません。
上記の融資条件より厳しそうに見える、貸金業法上の上限利息である15%でさえ、
大したことない投資だってあり得るのです。

具体的な例をあげましょう。
道路に面していない、100坪の土地Aがあります。
この土地周辺の土地価格の相場は坪100万円です。
普通問題のない土地として買えば1億円必要ですが、
道路に面していないこの土地Aは建物が建てられない土地です。
そのため7,000万円で安く買えました。

しかし、この土地の隣の30坪の土地Bは道路に面しており、
この土地Bを買う事で、土地Aと合体させて、土地ABとすると、
建物が建てられる130坪の土地が誕生します。

この取引をまとめるに1億円必要ですが、手元には200万円しかありません。
さあ取引を始めましょう。
(ここでは簡略化するために融資関連費用だけ取り上げ、印紙代等も無視します)

まずはSMTLに融資申し込み1億円です。事務手数料1.62%の162万円を払います。
そして土地購入代金 7,000万円と3,000万円の合計1億円を借ります。
そして土地A、土地Bを購入し、購入代金を払います。
これで土地AB市場価格1億3,000万円の土地ができました。

そしてこれのクローズドハウスという分譲会社に売却し、
1億3,000万円をゲットしました。
ここまで1年かかりました。
金利は3.9%なので390万円払い、1億円を返済、期限前返済手数料200万円を払い、
さらに元金を返済しました。
すると、SMTLへの総支払額は1億752万円です。
1億3,000万円 ー 1億752万円= 2,248万円の利益が取れました。

実際には抵当権設定費用や、不動産取得税、固定資産税等もかかりますから、
全く同じ取引ができるわけでもありません。

仮に利息制限法上限の15%であっても利益は1,500万円出ます。
(手数料もみなし利息ですから、15%以上は金利は取れません!)

どうでしょうか?
金利が15%であろうが、実質7%であろうが、
利益は出せるのです。

問題は浪費したお金を15%の金利を払ってリボ払いすることです。

そして35年後に2,000万円の価値しか残らない戸建て住宅を、
35年ローン年1%の金利で住宅ローンを組んで8,000万円の家を買う事も
実は同じくらい愚かなことなのかもしれませんね。

金利は手数料です。
手数料を上回る利益を出せるのであれば、100%の金利でも投資すべきなのです。

そして高金利の借り入れは洗練された投資家でなければ扱えない、危険な武器なのです。

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