土地の値段プラスアルファで買う

中古物件は過半数が法定耐用年数を過ぎたものが多いと思います。
要するに、
新築の際1億円だった物件(木造)は

土地価格 3,000万円
建物価格 7,000万円 だったのですが、22年を過ぎて

土地価格 3,000万円
建物価格 0円

になっているはずです。

これは帳簿だけの話で、実際には
新築時 8%で回っていたものが、現在5%だったとして、
利回り10%の中古物件であれば売れたりするわけです。

そうすると
土地価格は3,000万円
建物価格は2,000万円

という値段設定になります。

中古物件投資家としては
可能な限り土地価格で買うことを目指すべきです。

本来であればこの中古物件の価格は
土地価格 -(ひく!) 解体費用300万円 = 2,700万円

これが理論値なはずですから、
ここで買えれば「絶対負けない」はずです。

ただし!

私はサラリーマン不動産投資家で、
このページを良く見ている人も同じような人が多いでしょう。
サラリーマン投資家は上記のような情報にアクセスできないのです。

そんな好条件で買えるのは限られた人たちです。
具体的には
〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇
〇 売り情報を抑えている不動産会社に信用されている人! 〇
〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇〇

という意味です。
信用されているということは、
「確実に買ってくれて、仲介手数料をくれる人」
「グダグダ面倒なことを言わない」
「何度も取引をしていて信用がある」
これらの総称です。
「キックバックをくれる」
という条件かもしれませんね。

一見(いちげん)さんのサラリーマン不動産投資家、
それも不動産物件を1件も持っておらず、
ましてや銀行とのコネクションも作っていない投資家など、
「投資家ですらありません」

そんな人に情報を出してくれるほど、
世の中は甘くないわけです。

融資までアレンジしてあげて素人質問をしてくるような人と
現金バーンと積んでくれる人、
どちらに売るかは考えるまでもありません。

まずは物件を1つも持っていない投資家は

「身の程を知らねばなりません」

私も最初の1件目は住宅ローンでしたし、
2件目は妻の信用でローン。
3件目~9件目まではカードローンや知り合いからのファイナンスです。

10件目になってようやく三井住友トラストローン&ファイナンスです。
11件目に公庫さんで、12,13件目もやっぱりトラスト!

これからボチボチ銀行や信用金庫様というところにアクセスしようかと思いながら、
高いサラリーに胡坐(あぐら)をかいて・・・

話がそれました。

要するに、5,000万 利回り10%で売れる物件を3,000万▲解体費用300万=2,700万で
買えれば、利回り17% !!!!という取引は、まず無理。
素人ならなおさら無理。私も無理です。
実績もなければ情報にアクセスするルートすらありません。

ですから!

そこそこの物件で妥協しましょう!

どこを妥協するかが、投資家の個性といえましょう。
私は船橋より東は駅にすごく近いか、駐車場がしっかりある戸建以外は怖くて買いません。
茂原市とか、熊谷市、とか君津市とか。
エリアを妥協すればありますよ。
利回り10%台中盤が。

現にそういう物件を買って高利回りで運用している人もいます。
地方都市でやっている人もいますし。
(まあ実際私も1回も見たことがない物件があったりするし・・・)

エリアで妥協する。

というのも手です。

私の場合は「価格」や「土地の瑕疵」で妥協します。
2,700万円で買える不動産屋さんが、リフォーム代や、利益を上乗せして
4,000万円で売ってくれる物件に仕上げてくれた後で買います。

4,000万円でも家賃500万取れれば12.5%です。
これで妥協します。
転売業者さんは家賃500万よりも目先の利益を優先し、
ハイスピードで回転させて資金を増やしたい人たちなので、
それでもいいのです。
私はそれを頂きます。

彼らはそれが仕事ですけど、
私はサラリーマンが仕事です。
あくまでも不動産は副業なので、そこまで高回転させる必要もありません。

買いのマーケットでなければゆっくり繰り上げ返済でもしながら
サラリーマンやってればいいのです。

ただし!価格で妥協して、さらに立地で妥協したらダメですよ!

茂原市利回り8%中古!!!ってどうしようもありませんからね。
それにスルガ銀行なんかセットになったら勝負アリ!です。

と、言うわけで、いつも最高の物件、
白馬に乗った王子様を探すのはやめましょう。

いきなりバラモスとは戦えません。
スライムから倒していきましょう。
いきなり俳優とは結婚できません。
鏡を見て、まずは適当なレベルの男性と付き合ってみて、
1つずつレベルアップしていきましょう。
結婚と違って不動産は一人で何百も持っていいのですからね!
いつか銀座物件~~~~~~~。

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