今年は返済を頑張ろうと思う話

カードローンの話

カードローン投資家として巷(ちまた)では有名な私

1,440万円の融資枠をぶん回して不動産投資をしている私ですが、
今年からいよいよカードローン残高の圧縮に取り掛かることにします。

そもそも私、現金での不動産投資を3号、4号、5号、6号までは金融機関との取引を使うことなく、投資を進めてきました。
7号物件の連棟戸建からカードローンに手を出しました。
理由は勤め先からのサラリーがデカくなったので、
給与額に比例して借りられるカードローンが超低利で多額に借りることが出来るようになったからです。

これによって7号、8号と買い進め、
さらに知り合いに3,000万ほど融資を出しながらも、
9号、10号、11号、12号、13号、14号と
今度は公庫と三井住友トラストLFの支援を受けて
投資規模を倍増させてきました。

2017年1月時点では総資産1億円、総負債46百万円だったのが、
2019年1月時点では総資産1.6億円、総負債90百万円となっております。
2年で総資産を60百万円、借入は44百万円も増やしています。

拡大の2年間、ここから1年は返済を頑張る

と、言うわけで順調に資産を増やしてきた私ですが、
ここから1年はカードローンを中心に返済に力を入れたいと思います。

何といってもカードローンの弱点は銀行融資への心証が非常に悪いことです。
カードローンは生活費の補填として見られるので、
「消費性向が高い人物」
「計画的に貯蓄ができない人物」
というレッテル張りがまだまだ根強いようです。

そもそも銀行自身がカードローンというサラ金を運営しておきながら、
勝手なものですが、不動産投資は銀行と仲良くしないとやっていけませんので、
そこに文句を言っている場合ではありません。

オリックス銀行と住信SBIネット銀行で、合計1,440万円なので、
とても一筋縄ではいきませんが、おそらく2020年1月にはこの2つを完済していると勝手に思っています。

元金の返済は「税引後」当期純利益+減価償却費から行う

あったり前の話なので、これは覚えておきましょう。
地銀信金などは、簡易キャッシュフローとして、
「経常利益+減価償却費」という概念を使うことがあります。
(金融機関によって異なる)
これが元本の返済能力です。

大体、債務償還年数は10年というのが普通です。
借金の総額は10年で返せる程度にしておけ。
という話ですね。

私の場合には総負債が90百万円
法人個人合算すると償却前経常利益は実態ベースで
10百万円ほどではないかと思います。

話がそれましたが、大事なことは
元金の返済は経費として損金計上できないので、
利益から償還するものだということです。

そもそも赤字の会社は利益が出ていない会社なので、
元金を返せない。
ということになります。
即ち赤字の会社はカネを借りられない。
それは当たり前だということです。

現在日本政策公庫に融資申し込み中(借金は合算で審査)

私は今日本政策公庫に融資を申し込んでいますが、
当然「国民生活事業」の方で審査をしてもらっています。
この国民生活事業の審査では(中小企業の方は知りませんが)、
代表者(連帯保証人)個人としての借入状況も把握されます。

仮に今回満額融資の13百万円が承認されると、
私の借入総額は1億円の大台を突破しますので、
借りられた場合には、私の簡易キャッシュフローは10百万円以上であり、
返済可能。と、公庫が判断するという事になります。

このあたりの数字は抑えておいて、確定申告や決算時において
「この決算書ならば借りられる金額は〇〇〇だな」
と読めるようにしておいた方がいいでしょう。

私の場合には勤め人の仕事でこの知識を得ましたが、
普通に銀行員に尋ねれば、簡易キャッシュフローの10年分とか、
5年とか教えてくれます。

サラリーマン向けアパートローン・不動産担保ローンは別

簡易キャッシュフロー10年とか20年とか、
そういう基準で融資をするのは銀行です。

住宅ローンや、サラリーマンが対象のアパートローン、それから担保価値があれば融資する不動産担保ローンに関しては、
それぞれのレンダー(カネの貸し手)が独自の商品設計でローンを作っているのです。
銀行の事業性融資であれば、事業計画の内容などを説明することで、
一時的な赤字が問題ないことを説明したりできますが、
パッケージ商品に関しては融通が利きません。

色々なパターンがありますので、これもレンダーに質問するのが一番いいです。

まとめ

私も今年で40歳にもなるので、
今までは「銀行なんかこっちから願い下げだ!」
と敬遠してロックにトモダチファイナンスとかカードローンを使ってきましたが、ここからは大人の不動産投資家として、手堅くやっていこうかなって話です。

徐々に子供達への事業承継の問題も出てきますし、
老親の相続問題も片づけないといけません。
キレイに処理してシンプルで強靭な財務体質になろうと思います。

今年もよろしくお願いいたします。

をはり