「みんなで大家さん」は買いなのか?

具体的な話

テレビCMもしている

利回り7%を謳って投資家を集めている、
「みんなで大家さん」
これを買ってもいいか?
という質問を頂いた。

結論から言えば
「投資は自分の責任」
「私は買わない」
この2点。

なぜ買わないのか?

レバレッジが効かない。

不動産投資をするのにレバレッジ(借入)を使わないというのは、
キックボクシングをしているのに、蹴りを使わないようなものである。

自己資金が7%で回っていても何も面白くない。
不動産で自己資金1,000万円で4,000万円借り入れる(金利年3%)
総額5,000万円の投資を10%で回すとすると、

年間収益500万円ー金利年120万円=380万円の収益となる。
運営コストに20%かかるとしても
380万円ー100万円=280万円。
280万円÷自己資金1,000万円=年28%の利回り

と、このように不動産はレバレッジを掛けないとちっともリターンが大きくならない。
私は自己資金で買うことを謳っているが、
実際はカードローンも引くし、乙区が空いていれば三井住友トラストからローンも引く。
自己資本比率が比較的高めになるようにバランスシートは調整しているが、
それでも億近い借入は起こしている。

10%以下の利回りで満足する場合には当然運用元本が大きくならないと
うまみがないのである。
であればJT(2914)の株を買って配当を貰った方が安全性は高い。

まずもってこの時点で投資対象からは外れる。

なぜ個人投資家から7%の高利のカネを集めるのか?という問題

結論から言えば、
「銀行はこんな危ないものに金を貸さないから」
である。
銀行がカネを貸さないスキームなのである。
理由は色々あるだろう。
しかし、カネ貸しのプロである銀行が貸さないのであるから、
それはそれなりのリスクがあると考えるのが順当である。

一方でJT(2914)は銀行から借金ができる。
自分が投資しているものがどのくらいリスクが高いのか?
それを冷静に考えればJTの株を買った方がいいと思う。

これまでは順当に配当が出ているのだと思う。(知らんけど)
しかしその配当はとんでもないリスクの上に成り立っていることを忘れてはいけない。

テレビCMやリスティング広告が多い

テレビでCMをしたり、
リスティング広告を打つ必要があるというのは大いに問題だ。

本当にいい商品であればそんな必要はない。
地方自治体が配布する商品券などは一瞬で大行列ができて買いが殺到する。
それは「誰がどうみても儲かるから」
そもそも年7%の利回りが「保証」されているのであれば、
私も買うと思う。
しかし、それは誰も保証してくれない。

相当ハイリスクな投資であることは間違いない。
仮に10年配当が出ても、11年目に投資元本が吹き飛んだら、
70万円ー100万円=▲30万円だ。

安愚楽牧場や診療報酬債権の流動化の事例が過去何度何度も社会問題化したことを忘れてはいけない。

以上のことから、私は買わない。投資は自分の責任で。

まあ、こんなものに手を出そうとする時点で金持ちにはなれないと思う。
それよりも貯金しておいて、
ダブルワークでもした方が確実だ。

7%で運用したいなら私に貸してください。
その4倍で運用してあなたに7%の金利と元本の返済を約束しよう

それでも買うならもはや止めない。
買えばいい。

おわり

6 件のコメント

  • 不動産担保型案件ですね。いわゆるクラウドファンディングです。

    みんなの大家は投資家集めに必死ですね。私は投資にあたり、過去にアカウント登録したため自宅のポストに案件カタログがよくきてました。投資しませんでしたけど笑

    三年前、別の会社で不動産担保型案件 10〜12%に1800万円投資した経験があります。800万円は回収しました。詐欺案件のため1000万円は失いました。今は裁判にむけて展開してますが、返金されても僅か、かと思います。
    猛省してます。現物不動産資金にすればよかったと。

    この経験より預託イコール詐欺 という思考になってしまいました。私のような被害者も多数存在しますね。無知は罪なんですよね。

    不動産を安く買い、少し安く貸して対価を得る、これにつきる、そう感じました。

    • コメントありがとうございます。
      高い授業料となりましたね。

      私は幸いこの手の案件には手を出したことがありません。
      安愚楽牧場とか診療報酬債権案件(MARS)など、
      歴史は何度も何度も繰り返し、
      被害は後を絶ちません。
      学ぶしかありませんね!

  • 7%なんて、高利回りは怪しすぎませんか?
    不動産投資として、自分名義の不動産があるならともかく、
    物件もこれだとわかるのならともかく、
    1口とか2口とかこんな不動産投資ってあぶなくないですか?
    不動産投資ファンドのほうがもっと明瞭では?

    この投資会社が潰れてしまえば、
    その先は何もない。

    成田周辺の再開発とかやってましたが、
    港区や目黒区のタワーマンションや高級マンションならともかく、
    なんだか、魅力を感じませんね。

    かぼちゃの馬車みたいにならなければいいんですがyね。

    • 私は買いませんが、買う人は多いと思います。
      最終的に7%の配当を出すのですから、表面利回りとしては相当高くないといけないわけで、
      そのためにはハイリスクな投資をしているということを理解しなければいけませんね。

  • 素人には理解できない物件ですね。不動産投資で年利7%をコンスタントに14年も回してきた
    真実だとしたら、この経営者はもう神様の領域です。
    大阪と東京にオフィスビル構えて従業員も100名近い。その給料と家賃の固定費だけで毎月2千万円以上の経費が掛かりますね。
    成田の物件とか、コロナ禍の中で航空会社の従業員がリストラにあっているのにそもそも成田に賃貸借りて住み行く人が
    大勢いるとも思えません。
    つまり、   自転車操業・たこ足配当の可能性もあるのではと凡人は思うわけです。
    毎年毎年新しい案件を発表して、新規に募集を続けていけば、満期解約が出なければ無限に配当を出せますよね。

    • コメントありがとうございます。
      確かに年7%で14年は天才ファンドマネージャーのパフォーマンスですね!
      この手の金融商品は常にあり、常に破綻してきたことを忘れてはいけませんね。

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