REITはどうですか?

REIT(リアルエステートインベストメントトラスト)も
不動産投資としてよろしいのではないかという質問がありました。

「いいと思います」
まったくREITのマーケットを見る習慣がないのですが、
どんなもんですか?利回り5%とかそんなもんですかね?
5%の利回りで納得できるならば結構。

ただし年収500万円程度の稼ぎしかない人は
年間200万円も死ぬ気で貯金できるかもしれませんが。
5%で回して10万円 (1年目)
210万円+200万円の合計410万円を5%で回して20万5千円 (2年目)

こうやって計算していったらよろしいかと思いますが、
何年かかったら利回り部分だけで生活できるのか?
Excelで計算をしてみるとよろしいかと思います。

個別の不動産投資であればどうか?
比較しましょう。
500万円、利回り10%の戸建住宅で一発目チャレンジしたらどうなるか?
日本政策金融公庫という素晴らしい金融機関が全力融資をしていただけるでしょう!
金利2%期間20年で借りましょうか。

一年目で貯金した150万円を頭金にして350万円借りましょう。
50万円は諸費用に充てますか。
年間50万円の家賃収入が得られます。
しかし、350万円の金利2%=7万円の支払いが生じます。
元本の返済は年間17.5万円です。
よって手取は50万円―24.5万円=25.5万円の手残り。

REITで200万円5%で勝負したら年10万円程度の利益ですが
現物不動産では借入を使ってはいますが、2.5倍の現金手残の差が出ました。

しかも返済元本は利益として計算に入れておりません。
不動産を購入時と同じく500万円で10年後に売却するとしたら、
借入は半分になっていますよね?20年返済で元金均等返済ですから。

175万円まで借金が減っています。
500万円―175万円=325万円が戻ってきます。
頭金の150万円と返済が進んだ分の175万円が顕在化したわけですね!
借金を返済した分は負債ではなく自己資本に切り替わったわけですね。

このあたりが理解できないと借入を使った不動産投資にはちょっと早いかもしれません。
返済比率を低め低めでやってみながら実際に理解するといいでしょう。

住宅ローンを組んでいる人は、
ローンを返した分が自分のものになっているという感覚はわかるかもしれません。
つまりそういうことです。

話がそれました。

つまり、REITは借入という不動産投資をヤルうえで最大の武器が使えないのです。
この武器、今の低金利の日本だからこそ使える武器なのです。
先進国の不動産の期待利回りは低すぎるし、先進国の調達金利は高すぎるので、
不動産の利回りだけで、借入金の元利返済までをすべてカバーできるというのは
レアケースであると言ってよいでしょう。

おまけに全額借入をしたうえで、家賃収入で元利金の返済をすべてカバーし、
経費までカバーできる(こともある)投資は異常です。

異常なほど有利な投資なのです。

「REITを買うのでお金を貸して下さい」といっても、
銀行は見向きもしないでしょう。
株であれば信用取引がありますけど、非常に危険なので素人にはおススメできない。

現物不動産の有利なところは何といってもレバレッジ。
借入を使って投資ができるところです。

さらに減価償却費という魔法も忘れてはいけません。
減価償却費は実際に現金が出ていかないのに、
経費にできるというまさに魔法です。

REITに組み込まれている物件の減価償却費を
私の給料と損益通算して所得を圧縮する。
なんて技は使えないのです。

何をいっているかわからないという方もいらっしゃると思いますが、
そこはオイオイ理解すればいいです。
まあ、年収3000万のハイスぺサラリーマンであれば
毎年1000万円ずつ、利回り5%のREITにぶち込んでいけば20年ちょっともすれば
投資元本3億円、利回りから1,500万円ずつリターンが出てくるので
配当生活にはいれるのではありませんか?

ただし、そこまでのレベルのサラリーマンでさえ20年以上かかります。
それを長いとみるか短いとみるか・・・。
ただし、私も不動産投資を10年以上かけてやってきて今のレベル
家賃収入1,000万、手残りキャッシュ月60万ですからね・・・。
威張れたものではありませんが、
もう少し要領がよい投資家ははやければ5年程度でリタイアできるところまで
持っていけています。

ここまで再現性の高いリタイア方法は日本中探しても現物不動産しかないと思いますよ。

まあ、REITよりは確実だと思います。

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