勤め人に最適なビジネス
再現性が高いとは、
誰でもできる。
ということである。
おおよそ平均的な年収の勤め人であれば、
始めることが可能である。
実際私のスタート時は年収400万円以下だった。
妻と共働きをしつつ、1件目を買った。
2件目を買うには1件目から2年半の歳月を要したが、
3件目を買ったのは2件目から1年3か月と短くなった。
雪だるまを転がすようなもので、
資産の増加は1次関数ではなく、2次関数的に増える。
最初の数年は増加速度が遅いので心が折れそうになるが、
1件買ってしまうと、不動産からの家賃も貯金速度を加速してくれる。
後は同じことを判で押したように継続するだけである。
大家業は運営管理はすべてアウトソーシングできる。
入居者探しは仲介業者へ、
リフォームはリフォーム業者へ、
退去の立ち合い等も管理会社が代行してくれる。
規模が大きくなった専業大家さんは、これらの業務を内製化して、
さらなるコスト削減を行う傾向にあるようだが、
勤め人と並走させるのであれば、外注が正解だろう。
自分でやろうとしたら単純に体力が続かない。
外注できるということが、勤め人に向いている一番の要素である。
大家業の競争力の肝
大家業における競争力は多数あると思う。
① 特徴をとらえたオンリーワンの物件（ガレージ付、ペット可など）
② 格安の家賃
③ サービス（クレジットカード払可、無料Wifi、毎月お米プレゼントなど）
しかし、最も重要なことは上記のいずれでもない、それは「買い方」だ。
安く、貸せる物件を買うことにある。
都心の新築マンションを買い進める方法はありえないだろう。
住宅ローンという超低利のローンが使える物件は実需層が買うので、
どうしても高額になる。
マンションデベロッパーは客が買える最大価格で売ろうとするから当然だ。
事業として成立する（＝損益、キャッシュフローが黒字）ようにプランを立てねばならない。今の不動産市況は政府が推進する「貧富の差拡大方針」により、
カネが金持ちにだけ集まる傾向にある。
これによって不動産に投資が集まり、価格が高騰して利回りが低下している。
事業として成立するためには、安く買わなければならない。
仕入れた値段より高く売るのが商売だ。
「仕入れ」にすべてかかっている。
その意味で現在流行している「中古・戸建・賃貸」というビジネスモデルには強みがある。
まず、中古である。
木造建物は20年で償却される。
しかし、実際には40年50年経過しても朽ち果てるわけではない。
建物を評価する際に20年以上経過しているから価値ゼロ。
みたいな言い方ができる。
その意味で仕入れを安くできる可能性が高くなる。
さらに地方であれば、土地値も安い。
タダみたいな土地とタダみたいな建物を貸して家賃を取れるのが大事なポイントだ。
また、仕入れのルートにも大いに強みがある。
実際に家を売ろうとする人は、投資に関しては全くの素人である。
業者に買いたたかれることも多々あるだろう。
しかし買いたたけない物件は、業者が仲介で売り出す。
それでもなお基本的な不動産の評価は
「土地の値段」＋「建物の値段」であるから、
割安で売り出されることになる。
最も重要な要素である、安く買う。
これを実現しやすい市場構造にある。
一方建売アパートなんてものは売りつけるのがプロである。
安く買えるはずもない。
利回り5％程度の新築アパートを押し付けられても、
将来賃料が下がっていくことは間違いない。
事業として成立しない可能性が高い。
要するに大家業の肝である、仕入れを安くする。
というポイントを抑えているのが中古戸建だ。
というわけである。
中古戸建賃貸の市場
この市場にも着々と投資家が参入してきている。
安く買い、自分で修繕して貸してしまうツワモノ達である。
どんな商売でもそうだが、
画期的な商品も、マネしてくる事業者が参入してくる。
そして価格が高騰してくるのである。
と、いうわけで、私は東京23区（およびその隣接市）を投資対象にしている。
なおかつ自分でいつでも見に行ける距離にある物件だ。
不動産は残念ながら大量生産されるような商品ではない。
そもそも土地は有限なのだ。
東京ならなおさらである。
だから私はあえて東京で勝負を続ける。
スピードは遅いが、安全運転である。
つづく