2017年に投資した再建築不可アパート
やっと全物件お満室経営となったSATです。
コンニチワ。
最後まで客付けに苦戦したのが2017年に投資した築60万年アパート。
もちろん再建築不可である。
投資金額としては総額1,900万円、借入は1,880万円なので、
ほぼフルローンである。
しかし三井住友トラストから調達しているので、
債務はまだまだ減っていない。
金利3.9％ 30年ローンの恐ろしさである。
10月末時点で1,690万円とたっぷり残っている。
半分夜逃げ同然で退去した入居者。
20年以上頑張って住んで、
江戸川区役所の職員が施設に連れて行ってしまった、
90歳のオバサマ。
彼らの退去後のリフォームでは200万円以上かかった。
雨漏りだとかなんだとかで、
メンテナンスコストもかかって吐きそうにナっていた。
家賃は18万円／月入っているので、
投資した金額程度で売ってしまおうかと最近まで思っていた。
それでも売らずに頑張ろうと思う。
三井住友トラストは繰上げ返済をすると返済元金に対して2%の手数料が取られる。
バカバカしい。（40万円）
売ったら売ったで仲介手数料も取られる（70万円）。
抵当権抹消登記費用もかかるし（数万円）、
あまり面白くない。
手残りは大したことがないのである。
突発的なキャッシュアウトもあるが、
一通り入居者の入れ替わりも終わったので、
暫くは安定して稼いでくれると思うし、
家賃18万円で返済が9万円なので、
毎月9万円のキャッシュフローもある。
返済も少しずつだが、進む。
再建築不可だが、隣地の誰かが売却してくれて
化ける可能性も残っている。
別にカネに困っているわけでもなし。
給与で生活は十分にできるのだから、
時間をかけて売って、
次の物件を買う苦労をするくらいなら、継続保有でいいかなと思い直した。
共同担保に区分を1つ取られているが、
築古マンションを開放してもらってもあまりうれしくない。
収支トントンで売るのは実にツマラナイと、思ふ。
そんなことに時間をかけるくらいなら、
別な方法で稼ぐことに頭を使った方が良い。
転進である。
売って利益を出して拡大するのが王道だと思う。
成功している投資家を見ると、
良い時期に買った物件を高値で売って、
利益を出し、その利益をもって銀行から融資を引いて規模を拡大していくようである。
レバレッジは家賃にかけるものだというのが常識だが、
1億円、10％で買っていた物件が
マーケットの変化で5%でも売れるという状況になると、
2億円で売れてしまう。
借金は1億円から返済しているので、7,000万円くらいに減っている。
13,000万円も利益が出る。
税金を払っても1億円程度残るのだから、
それを頭金に今度は5億の勝負ができるだろう。
物件価格自体にレバレッジが掛かっている。
FXや株の先物取引のようなものである。
家賃収入に月次返済額をぶつけながら、長期間相場に左右されることなく、
「売り時」を待って勝負に出るのである。
本当に不動産は素晴らしい。
株やFXでは追証があるが、不動産価格が下がっても、
銀行から「下がった分返済してくれ。」
とは言われない。
いやー不動産って本当に素晴らしいですね！
というわけで売らずに頑張るのだ。
ドデカイキャピタルゲインが出るような物件もないので、
ま、
勤め人を頑張ろうと思う。
狙いすぎると失敗するものだよ。
カネはないけどキャッシュフローはある。
つづく