簡単に比較してみる
前回記事 ： 株とワンルームマンションどちらがいいか？
前回ざっと比較しましたが、2500万円4％のワンルームと
一般的な商社の株式（投資単位20万円、配当利回り4%）と比較したいと思います。
1年目
ワンルーム 入金 108万円（家賃月9万円）- 12万円（管理費等） ₋ 87.6万円（返済）₋ 税金 10万円 ＝ ▲1.6万円
（2500万円 1.2％ 35年 借入 返済月 7.3万円）
おっと、いきなり赤字です。これに所得税還付で無理やりキャッシュフロー黒字とか言うのでしょう。
株式投資
毎月5万円積立 年60万円積立可能 60万円×4％の利回り＝2.4万円
合計 62.4万円
● 1年目はワンルームの諸費用で60万円がなくなった前提。
2年目
ワンルーム 条件同じで結果 ▲3.2万円の累計損失
自己資金60万円投下して 56.8万円の自己資金に。
この資金はローンの返済に充てますが、
ここで考えましたが、ここからこの資金を株式に投資する前提も加えないと不公平ではないかという疑問が生じました。
事実可能ですからね。
56.8万円×４%≒ 2.2万円 合計 59万円となりました。
株式投資 62.4+60万円、124万円×4%=4.8万円で合計 128.8万円
早くも差がついてきました。
ただ、ワンルームはBS面では元金の返済は利益です。
ま、含み損なわけですが。
3年目
ワンルーム 条件同じで ▲1.6万円
繰越金59万円 ＋ 60万円 ▲1.6万円＝117.4万円
117.4万円×4% ≒ 4.4万円
合計 121.8万円
株式投資
128.8万円+60万円＝188.8万円
188.8万円×4%≒7.5万円
合計 196.3万円
4年目
ワンルーム ※賃借人が大学卒業して家賃下落（2千円）、ハウスクリーニング発生（10万円）
おっと、4年目でワンルームではテナントの入れ替えが発生して、新築プレミアム家賃が下落。さらにハウスクリーニング発生です。
入金 105.6万円（家賃月8.8万円）- 12万円（管理費等） ₋ 87.6万円（返済）₋ 税金 10万円 ＝ ▲4万円
（2500万円 1.2％ 35年 借入 返済月 7.3万円）
年間4万円のマイナスキャッシュフローです。
121.8万円-4万円+60万円＝177.8万円
177.8万円＋（177.8万円×4%）＝ 184.9万円
株式投資
196.3万円＋60万円+（256.3万円×4％）≒266.5万円
スタートから4年で80万円以上ビハインドしました。
確かに減価償却費に伴う節税効果を無視していますし、株式の配当への課税も無視していますから、若干株式に有利な展開になってしまいました。
しかしながら、
ワンルームは購入と同時に2割下落（500万円）することを加味すると、この差はさらに大きいモノになります。
株式投資では金持ちになれませんが、
大型株をドルコスト平均法で投資していけば新築ワンルーム投資程のダメージにはならないでしょう。
また機会があれば5年目以降も計算を進めたいと思います。
4年目にワンルームのテナント入れ替えがあったのが痛いですね。
しかし、ハウスクリーニング費用10万円はかなり安めにしました。
良心的です。
今後、どこまで差がつくのか？
そして出口はどうなるのか？
相場次第ではありますが、あり得るシナリオでシミュレーションを進めていきたいと思います。
をはり