不動産投資、戦国史研究と2つのテーマで1日2回更新をしている私のブログです。
2018年4月～2019年4月迄、1年間毎日更新をします。
40歳になる年、人生の折り返し地点。
これまでの私の人生で得た学びが、消え去ってしまうのも
しのびない。
かまわんよ
©トータルテンボス
と言うわけで記事を書いています。
その正当な報酬としてアフィリエイトで、これまでに2,000円程稼がせて頂きました。
（2018年10月時点）
ありがとうございます。
その1万倍の年収がある私ですし、記事の内容やブログの全体感から
カネのためにやってるんじゃないというのは
よく理解をして頂いていると思います。
さて、これまでサラリーマン、不動産投資、戦国時代というネタを入れてきましたが、
債権回収と言うネタもいれようと思い、今日は前置きを長くしています。
借金と税金は、学校で全く教わらないのに、社会に出たらいきなりぶち当たる壁です。
これを教わらずに社会に出るというのは危ない。
そして、実際社会人になってからも、あまり縁がないまま老人になって死んでいく人も多い。
私SATは、せっかく15年も勤め人をして、借金取りをやってきたわけですから、
それもエッセンスに盛り込んでいきたい。
不動産投資は借金が伴いますし、
税金だって税金の徴収には債権回収の知識が生きています。
そろそろブログのネタが尽きてきたんじゃないか！
と、言われれば、それもその通りです（笑）。
今後は
① 勤め人の作法
② 不動産投資
③ 債権回収
④ 戦国ネタ
を主なトピックスとして運営していきます。
Let’s GO！
「債権回収の話」をする上での前置き
私がこの話題を語るのにいかに適切な人材か
はい、私は司法試験受験に失敗して、
債権回収会社に入社しました。
債権回収会社の中でも
〇営業・・・債権買取を銀行に営業しに行く部署
〇値付・・・債権の値段をつける部署
〇回収・・・債務者から直接取り立てる
このように様々な仕事があります。
私は回収の仕事一筋です。I am the 回収マン。
なのです。
この道一筋15年。
どれほど気合が入っているかと言うと、
税務署の回収がどんなものか知りたくて、自分で税務調査が来るような申告をしてしまうほどなのです。
「税務署に踏み込まれた話参照」
競売申立をできますし、支払い督促、差し押さえも自分でできますし、
簡易裁判所での本人訴訟もできます。
人生で回収した総額は100億円まではいきませんが、50億円は超えています。
取り扱ったローンも売掛金、住宅ローン、不動産担保、事業性貸し出し、ゴルフ会員権担保、
リゾートマンション担保、山林
政治家の債権、弁護士が債務者、医者、歯科医、芸能人、歌手、市議会議員などなど。
ここまで書けば私には借金を語る資格があるということがお分かりいただけたと思います。
でも相談はしないでください！質問にも答えません。
スーパー回収マンの私ですが、質問はダメです。
なぜならば
「弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。
ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。」（弁護士法72条）
いわゆる「非弁行為の禁止」というヤツです。
裁判所での法定代理に限らないというのが通説で、事件性がある債権の回収も当然含まれるし、
法律的なアドバイスをしてお金をもらうこともNGです。
私は資格は貸金業取扱主任者しか持っていません。
一応アフィリエイト収入を少ないながらも得ているので、
質問を受けて回答をして、それで直接報酬をもらうのではないにしろ、
収入になるのは、いつか私が有名になった時に、絶対弁護士に刺されるパターンです。
よって債権回収に関する話はコメント欄にされても削除しますので、
あしからずご了承下さい。
個別の質問にも一切回答できません。
それを前提に以下「借金を返せなくなるとどうなるか」を書いていきます。
普通の住宅ローンの延滞、回収
住宅ローンの回収をしていたことがあります。
2年ほどですが、正常債権を含めた住宅ローンの回収チームにおりました。
私が担当をしていたのは延滞回数4回～6回、そして期限の利益を喪失した債権です。
期限の利益の喪失というワードは普通の人には縁が少ないですが、
要するに「一括で全部返せって言われる」状態のことです。
ローンは月々〇〇円を一定の期間支払っていればいいわけで、
この分割で払う権利が「期限の利益」と言うわけです。
時間の余裕でも、待ってもらう権利でもなんでもいいですが、
専門用語なので「期限の利益」と言います。
大体6回延滞したら、この「期限の利益」を失うよう、ローン会社は動いてきます。
それは期限の利益を喪失させる。という言い方をします。
要するに延滞4回以上のヤバい人たちを相手にしていたのがこの私。
SATです。
何がやばいって別に人間的にはヤバくありません。
借金で首が回らなくてヤバいだけです。
ま、住宅ローンを延滞するというのは最後の最後です。
自宅を失うわけですから、支払いの優先順位は早いはずなのに、
それが延滞するという事は相当追い込まれていると言えます。
延滞3回目まではぬるい督促
私のいた会社では女性が担当していました。
手紙と電話、ぬるいです。
4回目になると、男の担当者にチェンジです。
借金を回収される経験は人生で何度もありませんけど、
私たちはそれが日常の仕事ですから、慣れきってます。
（悪い意味でも）
悪い意味で慣れていると、相手の状況など一切お構いなしで
「返せ返せの一点張り」の担当者もいます。
ストレスはハンパじゃないっす。
まあ、イマドキはそういうストレッサー型の回収マンは少ないです。
親身に話を聞く、ラポールを形成するというマニュアルを導入している会社も多いので、
まあいい時代になったものですな。
4回目以降はそんな厳しい督促で、6回延滞すると期限の利益喪失です。
期限の利益を喪失したら？
何の意味があるの？
と、思っているあなた。
鋭い。
なぜ期限の利益を喪失させるのでしょうか？
分割でも払えないのに、一括で払えるわけがない。
そうです。
でもします。
嫌ガラせ？
違います。
それは「競売（競売）」競売にかけるため。です。
期限の利益を喪失させていないと競売できないからです。
裁判所のHPにも書いてあります。
http://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/minzi_section21/seikyuumokuroku_hudousan/index.html
要するに、期限の利益喪失が来たら競売です。
これは機械的に仕掛けてきます。
サービサー（債権回収会社）の場合には任意売却をした方がいいのでは？
と進めてくることもありますが、基本的には事務的に淡々と競売されます。
債権者の立場で言うとシンプルです。
延滞は6回迄、その後期限の利益を喪失させて競売にされます。
長くなってきたので今日はここまでです。
応用編などはオイオイ話していきます。
任意売却、リースバック、競売を妨害すると？
競売されても住み続ける方法などなど。
実際住宅ローンの延滞案件は不動産投資の入り口としての側面もありますから、
不動産投資家で「おれは延滞しねえ」と言う人も期待してくださいませ！