磨けば光る農家の娘を買いたたくような行為
私が行っている、築古戸建投資と言うヤツ、
それも都心に近く、比較的土地値が高い物件でヤル。
この意味を考察する必要がある。
昔、吉野家の役員が、田舎から出てきた生娘をシャブ漬けにするような云々。
と言って、炎上していたが、
こっちは美人の農家の娘を遊郭に納めるために買いたたくような行為とも言える。
周辺の土地相場は坪100万円のエリアだとしよう。
再建築不可なので、坪50万円で売っている。
免責は15坪、建物があるが、木造築40年経過しているから、ゼロ評価。
逆に解体費用150万円を控除して、600万円で買い取る。
これが私の狙う築古戸建投資である。
特に勤め人をやっているから、ブツ上げする時間はない。
どうしてもメインの業者の転売案件、急ぎの仲介などで仕入れるしかない。
接道すれば坪100万だから1500万円で売れる土地だが、とてもすぐには売れない。
磨けば光る娘だが、田舎言葉しか喋らないし、芸もできない、とてもすぐには遊郭には出せない。
と言う訳で、
建物を100万でリフォームして、8万円で賃貸する。（利回り年13％）
娘はしばらく言葉の矯正、芸の仕込みをやらせながら家政婦として働かせる（低利回り）
その後、隣地も買えるという話があれば、1500万で売却する。
娘が遊郭に出せるようになったら高値で店に売る。
売れなければ、ずっと賃料で稼ぐ。
娘が遊郭に出せるようなレベルに達しないならば、自分の妾にでもして、
次世代で美人の娘が産まれるように祈りつつ、娘はずっと家政婦として働いてもらう。
場合によっては庄屋の次男坊の嫁に出して損切してもいい。
例えが非常に悪い。
もう女性ファンがゼロになったような気がする。
要するに、ワンチャン2倍で売れるような物件を高利回りで買っておいて待つ投資。
遊郭に売れなければ、しょうがないから家政婦で使い続ける。
それが都心の再建築不可戸建である。
田舎の再建築不可戸建はダメだ。
ブスの女を仕入れても遊郭には出せない。家政婦として使い倒す以外にない。
ひどい例えだ。
もうやめよう。
勤め人をやりながらでは12％の粗利が限界（？）
勤め人をやりながら、
このタイプの投資をすると、狙える利回りは上限が１２％程度だと思う。
この利回りだと、
私の知り合いの業者が転売で売ってくれる。
500万、粗利12％（家賃月5万）、こんなイメージだが、
業者はおそらく300～400万で仕入をしている。
それを500万で私に売ってくれるわけだ。
業者は100万～200万の利益を抜く。
私はその利益を上乗せされて買っているのだが、
残念ながら、そんな物件を自力で見つけることはできない。
業者さんの汗かき料として100万～200万は妥当だ。
まあ逆にブローカーは月1件でもこの程度の取引を決められたら、
そこそこの生活ができるだろう。
（まあ、毎月1件コンスタントに決められたら不動産屋は皆大金持ちだ）
この仕入ってのが利益率を上げるためには重要なのだが、
残念ながら、ここには相当の時間と技術を必要とする。
ブツ上げ専用の営業マン、なんてものを不動産会社は採用していたり、
社長自ら営業に汗を流している。
とてもじゃないが、勤め人の片手間にできるもんじゃない。
もちろんそれが出来たら、粗利は20％、30％と引き上げることができる。
しかし、
勤め人をやりながら、そこまで手を広げるのはお勧めしない。
12％の粗利程度で満足した方がいい。
逆に地方に行けくという方法もあるが、
東京の高給、遠隔地というリスク、出口で利益が出しにくいと言うリスクを飲み込むことになる。
期待利回りってのは、自分とマーケットが決めるものだ。
私だって利回り40％の新築ビルが欲しい、
だが、マーケットにそんな物件はない。
しょうがなく12％の戸建投資（リフォーム代込）に落ちつくのである。
さらに何か工夫の余地を生み出せるかどうかは、
経営者のセンス次第である。
私はセンスがあまりないから、ここまでの売上を出すために、
2億も資産を積まないとできなかったのだが、
30％で回せる投資家なら、7,000万円程度の投資で、2,000万／年。
これを安定的に稼ぐことができるのである。
まあ、東京～千葉市までの比較的地価が高いエリアでやるなら、
10％が上限な気がしないでもない。
融資を前提にするなら、さらに期待利回りは下がる。
近所の貸家、土地、不動産を買っていく
遠くの戸建を買うのは非常にめんどくさい。
札幌の中心部に10億円のビルを所有するのは良い。
しかし、
網走に1個、旭川に1個、帯広に1個
こういう買い方をしていたら管理も大変だ。
細かいモノを買い集めるのであれば、
自宅（本社）に近いところを集中して集めるのが良い。
丸の内を集中して集めた三菱。
日本橋は三井。
出遅れた住友は新宿。
森ビルは港区。
大資本でも、集中してエリア投資するのである。
私も千葉市～東京までのエリアに特化する。
細かい不動産を買うのは特に自宅（本社）に近いエリアのみで、
遠方であれば大型都市中心部の大型物件のみ、投資する。
ただ、大型物件なんて私の世代では縁がないと思う。
3世代先の話になるだろう。
要するに資本家成りした後も次の世代まではドミナント戦略でいけってことだ。
今回は築古戸建投資と勤め人だけで突っ走ってきた私SATの
これまで、そしてこれからの戦略について解説した。
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