9号物件の分析

9号物件の分析

9号物件の概要

サマリー

〇価格 380万円
〇融資:利用なし 全額キャッシュ
〇築年:1972年9月
〇構造:木造
〇間取り:4DK
〇土地面積:66.11㎡
〇建物面積:48.08㎡
〇階数:2階建
〇賃料:45,000円
〇利回り:13%

【物件一覧】に記載の通りです。

2016年1月に投資実行。
東武アーバンパークライン 馬込沢駅徒歩15分

そろそろ丸3年になります。

毎月45,000円が粛々と入金され、
今の所、コストも全くかかっていません。
年間50万円程×3年で、
150万円を回収したので、
投資金額 -回収金額の差額は 230万円、
土地は路線価7万円程度なので、
「損をすることはまずない」水準です。

木造なので、
破格の解体費用を吹っ掛けられるなど、
いざ非常事態となったら自力で解体して
更地にして売ります!
廃棄物は実家の東北の山に埋めます。
(実家には東京ドーム10個分以上の山があります。時価100万円)

冗談はそのぐらいにして。

投資実行時の私の状況

前回の物件(練馬区戸建)の購入から
わずか5カ月で投資実行。
1月は勤め人のボーナスが出たので
買うことができました。

今の勤め先に入社して丸2年が経って、
仕事でも成果が出て、
よくも悪くも慣れてきた状態。

勤め人は転職してから1年~2年程度は
効率よく回せるまでの時間が必要です。
新卒社員は3年程度はかかるでしょうか。

勤め人仕事に慣れてきたときに、
どうするかで2つの道があります。

① 慣れて浮いた時間をさらに勤め人の成果を出すために再投資する。

② 慣れて浮いた時間を自分の商品を磨くために投資する。

サウザーさん(@Fist_of_Phoenix)が言うところの

「カレーの作り方全部教えてもらえる会社」

に勤める人は
①に行くのもアリだと思います。

② は大企業ホワイトに勤務している人向けでしょう。

大企業に所属しながら①の勤め人再投資は
エクストリームサラリーマンコースです。
これはかなり厳しい世界と言えますが、
大企業の資金力を使って、とても個人では経験できない規模間の
ビジネスができるという面白さはあります。

個人で数百億の会社のバイアウトをするとか、
海外で石油プラントを建設して日本への専属輸入契約を締結など。

ま、この道を進みたい人は
このサイトを見ていないと思うので説明しません(できません)。
380万円の戸建投資を分析しているページですからね!

さて、

私自身2016年は3番目の子供が生まれ、
彼がちょうど10カ月になった時期。
まだ妻は育児休暇中でした。
勤め人+不動産が軌道に乗ってきて、ある意味

「人生仕上がった感じ」

が完全に出ている状態です。
仕事+不動産で安定しまくっている状態です。

2016年にはいよいよ法人設立に動く。
そんな年ですね。
2015年に勤め人で大きな戦果を挙げたので、
サラリーが増大したので、所得分散を狙いました。

この話はまた別の機会に。

情報ルート

こちらも7号物件の仲介業者さんからの情報で、
3件立て続けに決めてもらいました。

ずっと気になっていたものの
なかなか取引がなかった業者さんでした。

7号物件も楽待からの情報だったと思いますので、
収益物件検索サイトは今や
業者さん検索サイトとしての役割の方が重要なのではないか?
とすら思えます。

まだ親密な仲介業者さんが少ない投資家は、
是非、「馬が合う業者さんを見つけて下さい」
勤め人の同僚とは違う、まさにビジネスパートナーとなるでしょう。

投資としての9号物件

利回りなど

家賃が年間54万円で、物件価格が380万円でしたので、
単純に14%もの高利回りです。
戸建賃貸としては平均的な利回りではないでしょうか。

コスト

こちらはNPO法人へのサブリースとなっています。
NPO法人が転貸しています。
そのため、ほとんどコストはかかりません。

先日エアコンが壊れたという話がありましたが、
後から直りました。
と連絡があった程度です。

粛々と家賃が入金となり、
そのまま私のカードローンに返済されていきます。
もはや流れ作業とも言えます。

固定資産税等も安いです。
小規模宅地ですので優遇もあります。

出口戦略

恐らく退去が発生したら、土地として売ると思います。
リフォームが相当必要だと思うので、
土地値 ― 解体費用 の価格で売却します。
隣地も更地になっているので、
セットで売れるといいかもしれません。

周辺には結構家が建っていますが、
イマドキはもう少し敷地が広めの戸建が好まれそうです。

解体費用は坪4万円×17坪で68万円もみておけばいいでしょうか。

特殊なイベント

トラストLF、共同担保拒否

14号物件を買う時に、最初はこの物件を
共同担保にしようと思っていました。

しかし、そこで事件が起きます。
この物件はNPO法人へのサブリースなのです。
NPO法人がこの物件を3名に転貸しているという状態。

何かに似ていますね。
そうです

「カボチャの馬車」、スマートデイズスキームと似ているのです。
トラストLFは

「シェアハウス絶対NG」

であり、スルガ銀行が叩かれ始めてからは
なお一層警戒心を強めています。

そのため、共同担保としても認めない!
というのが今(2018年8月頃)の状況なのです。

そのため、私はこの物件ではなく7号物件を共同担保に
差し出して、14号物件を買うことになりました。

もし他に物件を持っていなかったらと思うと、
ぞっとしますね。

ちょうどキャッシュもなく、
カードローンの枠もなかったので、
危なかったです。

手元資金は500万程度常に維持すべきですね。

気を付けましょう。

戦国武将研究室は1日おきに掲載

健美家さんのブログに登録していますが、
掲載条件が6割以上が不動産投資関連記事とのルールがありました(笑)。
そのため1日2記事毎日書いていくと、
不動産投資関連の割合が50%になるので、
戦国武将研究室は1日おきくらいの
頻度で更新します。

別ブログにすればいいのかもしれませんが、
私はITオンチなのでご容赦下さい。

3 件のコメント

  • はじめまして。勤め人(金融系)兼業投資家Bekan13と申します。
    SATさんのブログを毎日楽しみにしています。同じ金融業界で働く身としても、いつも共感しています。
    不動産投資家として日が浅い自分にとっては非常に有益な情報をご提供いただき感謝です。
    SATさんのオススメ投資本+15冊くらい読みインプットの毎日です。
    以前、ブログ読者の方がSATさんの指南を受けられているのを拝見しまして、
    私も是非ご教授願いたいと思い書き込みさせて頂いた次第です。

    【相談内容】投資すべきか?指値はいくらか?の判断
    付き合いのある不動産管理業者より「未公開情報」紹介あり
    管理先オーナーが高齢で「終活」目的の現金化案件。
    オーナーの売却希望金額もあやふやで、こちらの指値より相談開始です。
    <物件情報>
    築30年程の地方木造アパート2棟 全部屋分の駐車場あり
    A棟4部屋(2DK@35,000円) 全部屋法人契約(中国人居住)
    B棟2部屋(3DK@43,000円) 上記法人契約(中国人居住)と一般個人
    合計家賃226,000円(現状満室)

    土地500㎡程 固定資産税評価額2000万円程

    立地:静岡県中部(若干海より)人口3万人で、市の財政状況は周辺比較で良い。
       名だたる大手企業の工場が多く、労働者層の賃貸ニーズが見込まれる。
    近隣施設:スーパー・ノジマ(徒歩圏内)、東名IC近い(車で5分程)
         小学校(徒歩20分程)

    なお、自分は1800万円程(表面利回り15%)を目指した買付証明を出そうか考えています。
    地方(海寄)ですが、塩害に合う程は近くありません。人口は少ない狭い地域ですが、
    工場誘致に多数成功し、市も潤っており、賃貸需要はまだありそうです。
    都心戸建中心に投資されているSATさんに対して、地方築古アパートの相談をするのも、
    失礼かと思いましたが、経験豊富な不動産先輩投資家も身近におらず質問させて頂きました。
    この物件を購入すべきか?購入するなら指値はいくらか?を是非ご教授下さい。
    よろしくお願い致します

    • いつもお読み頂きありがとうございます。
      私も金融系勤め人ですので同門ですな。
      着々とインプットもしているようですし、
      ご質問もしっかり推敲の跡が見られ、ポイントをしっかり記載してあります。

      一瞬稟議書かと思いました。

      さて、この案件は情報ソースといい、
      物件のスペックと言い、
      買いの物件であることは
      間違いありません。
      満室であり、駐車場も戸数と同じ数だけあります。
      賃貸需要の調査も実施済みという事で問題なさそうですね。

      売主の購入希望額がない。
      という状態での買い方ですが、
      これは最も難しいとは言え、
      最も好条件で仕入れることが可能なステータスであると言えます。

      まず買い方総論の話ですが、
      買値は
      「安ければ安い方がいい」
      当たり前ですが、これです。
      後は相手の顔色を見て底値で買う。
      これが原則です。

      今回は相手の売却理由が見えているという事で、
      戦略が立てやすいと言えるでしょう。
      「オーナーの終活」
      という事で、おそらくアパートの借入はないでしょう(あれば借金が整理できる金額が一つの指標になり、それ以下にはなりません)
      担保設定がない(=借入がない)という事であれば、
      換金できればいいので、値段は関係ないという事です。
      ある意味相続でもめないように換金しておくという事で、
      非常に頭がいい人の終活と言えるでしょう。

      長年(30年以上)保有してきたという事で、
      物件への思い入れもあると思います。
      まず価格よりも

      「今後もしっかり、大事に管理していくという旨を買付証明書の空いているスペースにしっかり
      大きな字で(老人なので)書くこと」が必要です。

      今回は価格よりも処分に重きを置いていて、
      推定相続人は管理する能力がないと、現オーナーは見ているのではないでしょうか?
      その意味で、しっかりした人に引き継いで、入居者らに迷惑をかけない。
      という安心感も重要なポイントになると思います。

      不動産投資の経験とか、
      地元とのご縁もあれば書きたいところ。

      具体的な希望額、これは難しいと思います。
      明確な返事ができる投資家はいないかもしれません。
      結論としては低ければ低い方がいいので1,000万でかえればそれが正解であり、
      実は800万でもいけたならそれが正解ということになります。

      しかし重要なのは失礼で怒らない相手であれば
      一番低いところで提示して
      徐々に上げて、一番低いところで妥結させる。
      これが基本戦略と言えるでしょう。

      まず1,200万から始めて(この始めも難しいですが)
      カウンターが1,500万で返ってきたら
      間をとって1350万で締めるなど。

      一応初めの価格には根拠があった方がいいと思います。
      路線価、公示地価、固定資産税評価額、
      業者さんに近隣の直近売買事例がレインズで見られれば
      それを取ってもらって、
      一番「低い」価格の土地値を前提に価格提示を試みましょう。
      そして建物は法定耐用年数オーバーなので、解体費用を控除。
      解体費用は坪3万くらいでしょうか。(現地の相場を確認)

      この価格を出すとだいぶやり過ぎなくらい安くなるので、
      (例 1800万 - 解体費用3万×70坪で210万 ≒ 1600万開始など)

      その辺りが根拠ある数字というところではないでしょうか。
      一応価格の根拠はあるので、
      怒らせてしまった時には理由を付けられます。
      そして価格の上積みの余地があることをにおわせておけば、
      早々に交渉のテーブルを立たれてしまうこともないでしょう。

      雑に言ってしまうと、
      500万でぶん投げて徐々に上げていけ!
      と、なってしまいますが、
      私の経験上、不動産屋さんは相当失礼な値段で最初は入っていきます。
      大体はその価格では買えずに、
      あまりに驚いた売り主が、他のマトモな価格を出す業者さんに相談しに行って
      他のマトモな業者さんで決まる。
      そんなケースが多い気がします。

      買えなくてもいい物件であれば雑に低い低い値段を入れて放置しますし、
      逆に欲しい物件だと慎重に慎重に進めます。
      このあたりはBEKAN13さんの感情の問題にもなってきますね。

      表面利回り15%と言うのはかなり良心的だと思いますので、
      還元利回りは20%でもいいかもしれません。

      情報が多い方がいいと思いましたので、
      校正もせずに思いついたことを書きなぐりましたが、
      使える部分だけ抜き取って活用していただけましたら幸いです。

      また不明点があればご質問下さい!
      GOOD LUCK

      • 早速ご返信いただき有難う御座います!!
        職業病で文章を書くと稟議書風になってしまいます。
        今日閲覧したところ、ほぼ管理会社の情報と一致してました。
        SATさん推察の通り、抵当権ないため借入なしでした。
        オーナーは95歳のおばあちゃんですが、意識もはっきりしていて元気そうです。
        夫は先立ち、息子は医者、娘は地元で嫁いだそうで、不動産経営する人はいません。

        管理会社の顔を潰さない程度に値を指したいところですが、
        確かに地方物件でしたら表面20%(着地1300万円)は目指したいですね。
        一度本人と面談可能か打診して様子を伺います。
        レインズは頭にありませんでした。管理会社より確認してもらいます。

        私もSATさんを見習い今後も精進していきます。
        また案件が一段落しましたらご報告致します。
        本当に有難う御座いました。

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