7号物件の分析

7号物件の分析

投資実行時の私の状況

2015年1月

勤め人

転職して3年目に入りました。
転職は得意です。
自慢になりませんが、14年のサラリーマン生活で5社も経験しているので、
「愛社精神」とか「忠誠心」とか持っていませんし、
新しい仕事にもさっさと慣れる方です。

会社に入っても社内自営業みたいな感覚で仕事をしているので、
責任もってやりますし、結果も出します。

家庭

妻が3人目妊娠中です。
3人目も男の子で、3人子供がいて、男⇒男⇒男です。
実は私も3人男兄弟なのですが。

と言うわけで妻は絶賛育児休暇中です。
ただ、給料は全く渡していなかったと思います。
2号物件と3号物件の家賃は妻のモノにしていたので、
それで生活していたはずです。

さらに産休中多少お金が入ってくるので
それで何とかしていたのではないでしょうか。
ひどいですね(笑)。

不動産投資

前回の6号物件の投資が2014年1月でしたので、
1年間隔があきました。

「おっとSAT君、どうしたんだい?間隔があきすぎているんじゃない?」

と言った感じですが、
2014年の6月頃から税務調査をくらっていました。
その経緯は別記事で読んで頂く【別タブが開きます】として、
結論だけ言うと、450万円持っていかれました。

所得税と住民税の修正申告して納付していたので、
キャッシュが無くなっておりました。

450万円といえば中古戸建を1つ買えますよね。
だから1年も間隔が空いてしまったというわけです。
税金を払った後でもドンドン貯め、2015年1月になってやっと
次の投資に進めたわけです。

7件目

もう7件目になっておりますが、
6件目は自主管理にしていました。
ランドネットは戸建を管理しなかったのでそうなりました。

まあ相変わらずアベノミクス効果は続行中で、
都内のワンルームには手が出せません。
そこで7件目も再び連棟戸建に進みます。

物件詳細

サマリー

〇融資:利用なし 全額キャッシュ 480万円
〇築年:1980年3月
〇構造:木造
〇間取り:3DK
〇土地面積:30.17㎡
〇建物面積:42.16㎡
〇階数:2階建
〇賃料:50,000円
〇利回り:12%

これはトップページの物件一覧のコピペです。
価格的には手頃です。

エリアはJR武蔵野線の『船橋法典駅』です。武蔵野線は西船橋で乗り換えて1駅。
Wikiで調べると駅の利用人数は右肩上がりです。
降りてみると、かなり田舎になってきていますけど、
逆に考えると閑静な住宅街ともいえるかもしれません。
自分が千葉市に住んでいるくせに船橋を攻撃する酷い投資家です。

収益性

5万円の家賃と言ったら、世田谷のワンルームマンション程度の価格です。
広さは2.5倍の40㎡ですから、
住環境はいいですよね!
ファミリーでも住める広さ。3DKですからね。

利回りも12%、6号物件の分析でも触れましたが、
管理費・修繕積立金がかかりません。
だから実質利回りも12%!

良いでしょう!
独身ならこんな物件が4戸もあれば質素な引きこもり生活ができます。

そもそも高い?

実はこの物件、同時期に350万円とか380万円で同じ物件の別区分が売られていました!
何だか損したような気分になりますよね。
そもそもオーナーチェンジでした。

私が物件を探している時に、12%12%と言いすぎていたので、
売主が5万の家賃を逆算して500万を提示してきたのです。
それを私から、仲介手数料約20万円分減額してください!
と、申し入れしたところ、それが満額通って480万円という価格に落ち着いたと。

収益還元で値付けをされた結果、自動的に相場より高値で押し込まれた。
そんな感じになっちゃいましたねー!
ちっくしょー。

投資期間3年と9カ月

割高で買ったかもしれませんけど、
投資から3年9カ月の間、退去もなく、満室稼働しています。
5万円×3年9カ月≒245万円回収しています。

投資金額の半分を回収しています。
税金負担はありますけど、今この物件300万円で売れば、
表面利回りが20%です。
絶対売れます!

そういう意味では早く投資をして、運用して、
長く家賃を回収することはとても大事だなあとつくづく思います。

安く買うことも重要ですけど、
買えるのに何年も様子を見ていると、
「機会損失」と言う名の損を負担していることを忘れてはいけません。

情報ルート・その後の運営

楽待

楽待に掲載されていました。
私の今のメイン仲介会社であるF社と知り合うきっかけになったのが、この7号物件です。

案外普通に探してます。
普通に家でPCで見て探しています。
今は携帯でポチポチですが。

自主管理

退去したら管理を委託しようと思っていたら4年近く退去がありませんで、
結局今も自主管理です。
自主管理なので、更新料は無料で対応しています。

ちなみに6号物件はもともとが今の賃借人の所有物件だったので、
なんと、オーナー(私)に修繕義務なし、
エアコンが壊れても壁が壊れても賃借人が負担して直す契約です。
すごいですよね。

ってなぜ今ここで6号の話…。

この7号物件はリースバックではありません。
それでも全然修繕はありません。
更新料は無料にしてあげています。

それでも!
毎月家賃が遅れます。
1回丸々1カ月待ってくれ!と言われて待った時はドキドキでした。
すわ!裁判で立ち退き?????
と思いましたが巻き返して何とか今も遅れながら払っています。

家賃が遅れる以外は特に問題はありません。
今後もコツコツ頑張って運用しようと思います。

出口戦略

既に築年数は38年ですから、木造でもあり、
いつ巨大台風が来たら消滅するかもわかりません。
もし、そんなことになれば、全焼した11号物件と同じ処理になります。

この連棟テラスは総戸数が非常に多いので、
良い感じの低層分譲マンションが建つと思います。

ただ、私の所有物件には築60年近い木造があるので、
案外息が長い投資になる気もします。