16号物件決済完了

所有物件の話

カードローン+自己資金で投資

16号物件の決済が完了。
現金決済だったので、30分で終了。
売買契約と同時に資金決済。
早くて良い。

抵当権設定等もないので、
費用も所有権移転登記のみ。
売主直なので、仲介手数料もない。

固定資産税の日割清算を含めても625万円のキャッシュアウトだった。
リフォームの見積もりも貰い、200万円を予想していたのだが、
145万円程度で収まりそうだ。
トータル770万円である。

これを自己資金70万円、ローン700万円(金利3.5%)でファイナンスしたことになる。
想定家賃は低く見積もっても月9万円である。
金利負担は年間で700万円×3.5%=245,000円
家賃収入が年間で108万円だから、運営コストを売上の20%(216,000円)と多く見積もっても

108万円ー24.5万円ー21.6万円=108万円ー46.1万円=61.9万円

61.9万円の利益だ。
投資した自己資金70万円は1年で回収が終わる。
自己資金利回りは 61.9÷70≒88.4%という驚異的な利回りである。
株式はレバレッジが効かないので、
このようなアホみたいな収益は出せない。

まあ、無論返済は月6万円と安くはない。
家賃を9万円貰っても毎月の手残りは2万円台だ。
既存物件からのキャッシュフローをドンドン当てていって、
債務を圧縮していく作戦だ。

…いつも通りの不動産メンヘラ状態。
(手残りキャッシュを次々と物件取得に投資していくのでいつまでたっても手持ちキャッシュが増えない状態をこういうらしい)

行徳駅徒歩圏で戸建物件など、まずでない

最近(2020年9月)の戸建投資へのフィーバーぶりは過去最高の盛り上がりを見せている。
埼玉、千葉と言った地方都市でも利回り10%台を見ることは珍しい。

しばらく都心の区分から離れているうちに、
都心のワンルームマンションの高騰ぶりにはもう完全に過去である。
行徳駅は東西線の停車駅であり、市川市と言っても、すぐ隣が東京都。
都心へ通勤する勤め人も多い町である。

ディズニーランドを擁する浦安市にも接しており、
賃貸需要の高いエリアだ。
このエリアではいくら再建築不可とは言え、
利回り12%オーバーの物件を手に入れるのは、
極めて困難な状況だ。

いくら厄年で大人しくしてないといけない私でも、
こんないい話を見逃すわけにはいかない。
特に最も重要なビジネスパートナーからの紹介案件。
管理もほとんどお任せしているパートナーであり、
カモられる心配はない。

指値なし、一発OKである。

この投資によって総資産は172百万円、総負債は80百万円、純資産92百万円

42歳になるまでにはなんとか純資産1億円が見えてきた。
45歳までに年間CF1,000万円を目指しているのだが、
このペースではギリギリになりそうだ。

一度カードローンを解約して、
銀行を回ってみたのだが、どうも反応が悪い。
私の決算書では銀行も貸しにくいようだ。

区分と再建築不可物件しか所有していないので、
銀行の担保評価はほぼゼロなのかもしれない。
だが、これは致し方ないと思っている。

比較的高い利回りを求めて買い進めたのであり、
ノンバンクに殆んど担保は抑えられている。
サラリー年収も確定申告で所得を減らしているので、
銀行から見た印象は極めて悪いと思う。

結局再びカードローン生活に舞い戻ってしまうことになった。

銀行が貸せる不動産は高い

しかし、である。
銀行が担保評価を出せる不動産は高いのである。

物件価格が高いという事は利回りが低いということだ。
利回りが低いということは儲からないということ。
現金で数千万円を持っている投資家は確かに多いが、
投資家のファーストステージ(CF1000万円、現預金2000万円)に立てている投資家はまだまだ少ない。
私自身、全然ダメ。

結局銀行が貸せる不動産は皆が欲しがる。
それは埼玉、千葉で8%のアパートになりがちである。
結局不動産に対する見方が総悲観になって利回りが高い不動産で、
なおかつ銀行評価が出る物件を買うしかないのだ。

それはリーマンショック後であり、アベノミクス前の話だ。
アベノミクス以降、買い場らしい買い場は来ていない。
そんな状況下でも買えただけでよしとするしかない。

銀行から借りられることを優先して収益性を捨てるか?
収益性を取って銀行から借りられることを捨てるしかない。

どちらかしか選ぶことはできないのである。
私は区分だけで50歳で手取り年収800万円というシミュレーションをおこなったことがある。
高収益物件をキャッシュだけで買い進めるとこのような長期戦になる。
やむを得ない。

これを打破するには銀行から借りられる高収益物件を買うか?
加藤ひろゆき先生のような激安で買って超高収益を叩き出すしかないのだが…。
残念ながら私にはそのような才覚もないし、
セルフリフォームのスキル(むしろヤル気)がない。

だがしかし、
私はこの道を進む。
限りなく中途半端な勤め人大家の道を…。
私にはこの道しか、今は見えないのだから。

つづく