3号物件の分析

3号物件の分析

投資実行に至る状況

3号物件はコチラ 【別のタブが開きます】
物件一覧をご参照下さい。

新宿区に、落合南長崎徒歩2分の立地にある、
再びワンルームマンションです。
前回、2号物件が 2008年9月でした。
それから2年5カ月を経て2011年2月に
3号物件の投資に至ります。

物件価格は560万円でした。
この物件を購入した日は長男の誕生日でした。
なかなか思い出深い物件です。
この物件の残金決済の後、2歳になった長男とディズニーランドへ行きました。
そしてそれが最後のディズニーランドとなりました。
(以後節約生活を強化し、レジャーは行かなくなりました)

当時の私の状況

31歳、前回の投資(2号物件)で借入を使うというのがイマイチだと思っていたので、
現金をずーーーーーーっと貯めてきました。
そして2年3カ月をかけて600万円を貯金し、晴れて今回の投資となりました。

実はその前年に勤務先が倒産準備に入っておりまして、
私は別の会社に転職をしていました。
倒産準備に入っていた会社は、当然賞与もなし。
年収は300万円程度になってしまっていました。
妻より低い年収で、ひどくみじめな思いをしていましたが、
転職で何とか年収は700万円ほどにUP。
ようやく人並みな給料となって、
安心した覚えがあります。

物件探索、売り主、仲介業者

物件探しはしていましたが、リーマンショック後で転職等でバタバタしていたので
しっかり探せていませんでした。

そんな時に勤め人仕事(債権回収)で、担保物件のワンルームを処理していた時、
仲介に入っていた業者さんと着金待ち
(※振込送金したお金が相手の口座に入金されるのを待っている状態)
をしている間に雑談しておりまして、
「私も個人的に物件を探している」という話をしたところ、
「ちょうどいいのがある」という事で契約に至りました。

入居者は生活保護受給者だったのが印象的でした。
この物件がきっかけで、生活保護受給者のテナントの場合には
地方自治体から直接家賃が入金になるという情報を得ました。

妻の財務状況

前回投資時は妻の年収は450万円と、私を上回っていましたが、
長男の出産を機に産休⇒育休という無収入期間に突入。
育休復帰後も保育園への送り迎えを担当し、時短勤務となりました。
結果年収は夫婦仲良く300万円ずつ。
合計600万円という貧困一歩手前の状況となります。

しかし、当時は副業の経費を給料と損益通算して所得がほぼゼロであったため、
(↓こちらの書籍を参考にしました。最終的にはこうなりましたが(笑))

保育園代がほぼ無料(数千円だったかな?)でしたので、
妻は案外苦しさを感じなかったそうです。
私も私で副業で月10万円ほど稼いでいたので、
貯金もできていました。

しかし、危機感は強かったので、相当極貧生活をしていたと思います。

投資実行

40万ほど指値

現金買いを理由に6%強のディスカウントに成功しました。
前回満額で買っていた反省が生きています。
また家賃は6万円(現在は5.5万円に値下がり)であり、
利回りは諸費用込みでも表面12%、
管理費修繕積立金(約8千円)を控除しても10%以上の利回りとなりました。

管理は引き続きランドネットへ

そして賃貸管理は2号物件の管理をしているランドネットに追加委託。
2号物件は入退去がなかったので、
特に管理に不満を感じていなかった(まあ管理の必要もないですが)ので
そのまま追加委託しました。

家賃60,000円、ローンの返済がないので丸々手取り5万円程です。
2号物件のキャッシュフローと合わせて8万円程毎月出るようになりました。

投資分析

利回り

物件価格560万円で家賃が72万円なので、
表面利回りは12%オーバー、実質利回りでも10%オーバーです。

前回の2号物件の反省を踏まえて家賃相場を確認しましたが、
6万円はちょっと強め。
5万8,000円程度ならいけるかなと思っていましたので、
それも踏まえて指値を入れたということもあります。

築年数が当時で31年だったので、
まあ20年程度はいけるかなと思っていました。

管理費等

2件目は昔のマルコーマンション、メゾン・ドシリーズの物件です。
この管理会社は管理費も修繕積立金も安いです。
そして修繕積立金に関しては当然あまり貯まっていません。
常に200万円前後で、チョコチョコ修繕をするので、まったく貯まりません。

かといってエレベータもない(5F建)ので管理費も安いですし、
投資的にはいい条件です。

反省点

さすがに3件目になったので反省点はありません。
ほぼ想定通りの運用ができています。

現金投資なので借入に関する費用もかかりませんでした。

運用状況

結果論ですが、
その後2回の入退去がありました。

生活保護受給者は都営住宅が当選したと言って、
都営住宅に転居していきました。
生活保護受給者の王道ルートだそうですね。
狭い民間ワンルームに住んでおいて、都営アパートに当選したら
引っ越すと。
都営アパートは安くて広いらしいです。
その後5.5万円にやちんを下げたら、
中国から転勤してきたサラリーマン女性が半年ほど入居して、
再度別の女性サラリーウーマンが住んでいます。
別に女性限定ではないのですが、
ずっと女性が住む不思議な部屋です、

保有期間は7年ほど

もう長男も9歳になりましたので、
かれこれ7年の保有期間となりました。
手残りは月4.5万円におちたので、年間50万ソコソコの手残りです。
350万円ほど回収しましたが、リフォームとかエアコン買い替えとか、
給湯器とかで50万円ほど使った気がするので、
まだ300万円ほどしか回収できていない気がしますね・・・。

まだ半分しか回収できていない!
そんな印象です。

現在の物件価格は?

大体700万~800万らしいです。
グロス利回りで8%程度が限度でしょうねえ。
売らないですけど!

これからどうするか?

実はこの物件…
10号物件(江戸川区のアパート)の共同担保に入っております。
よって売れません。
売る気もありません!
結構立地がいいので、ずっと売らずに持っている予定です。
古いワンルームが最後どうなるのか、
見届けるつもりで保有継続です。

現金買いの物件は持てば持つほど味わいが出ます。

蛇足

何やら読み返したら2年3カ月で自分だけの力で600万円貯金した。
みたいな書き方になっていますが、
年収300万で倒産寸前の会社にいた中で転職もしている中、
いくら副業の稼ぎがあって、貧困生活をしていたからと言っても
そんなに貯金できるわけありません!!!

当時は酒も煙草も吸っていたので、むしろ今の方が生活費安いです(笑)。
実は妻が貯めていた財形貯蓄200万を放出させています。

妻の名誉のため、ここで加筆します。
そのため、この物件の名義は妻名義で買ったものですね。
現在は法人で買い取りました。