昨日は久しぶりに不動産ファイナンスのセミナーに参加してきた。
なるほどと思った点は、
「物件より銀行だ」という話だった。
持たざる者が労働から解放されるためには、
1にも、2にも、「キャッシュフロー」である。
シコシコ株を買っていったとしても、
せいぜい定年までに2億円程度ではなかろうか。
（時代による）
2億で平均4％の配当を貰えるようになって、
やっと年収800万円である。
これはあまりに夢がない。
夢があるのはキャピタルゲインなのだが、
キャピタルゲインと損は背中合わせだ。
よほどの才覚がない限りは株は危険である。
そして不動産の方も、
どうやら、門は閉まりかけている。
サラリーマンが大家で不動産投資なんてことも
もはやできなくなるのではなかろうか。
そんなことを感じたセミナーであった。
ポイントとしては、
銀行に当たって、銀行の気に入る物件を持っていけ。
という点にあった。
それはそうだ。
スポンサーに気に入ってもらえないと、
カネがないのだから。
しかし、
物件より先に銀行。
というのは新鮮であった。
分かってはいたつもりだが、
どうしてもまず物件を見て、買いだ！
と思ってから銀行に当たってしまう。
そうなると、新規取引になるから、難しい。
そうなると慣れた公庫やノンバンクに行くという流れだ。
そもそも私の気に入る物件が違法建築、建物価値ゼロ物件ばかりなのだが・・・。
しかしだな
私の居住エリア（東京23区～千葉市まで）では、
融資が付く不動産の利回りは体感で6％程度な気がしている。
これでどうやって買うんだろうか…。
という思いが先に立つ。
8％ー9％でも高利回りらしいのだが、
私の感覚では低すぎる。
まあとにかく、それでも銀行取引の開始は私にとっても焦眉の急であることは間違いない。
そろそろ民間銀行との取引も考えなければいけない年齢なのである。
せっかく8期連続黒字の法人もあるのだし、
まずは運転資金か、ノンバンクの借り換えから始めてみたいと思う。
私のエリアであれば、千葉銀行、千葉興銀、常陽銀行、京葉銀行、千葉信金、なぜか横浜幸銀信用組合（今調べたら朝鮮系）がある。
とにかくいままで面倒がっていたのだが、いい歳にもいい収入にもなったので、
まずは「チッス、カネ借りたいっス」と、
資料一式をそろえて、置いてこようと思っている。
家系図も作るというのは面白かった。
そういえば、私の勤め先のファンドでも稟議書には添付資料として家系図がある。
社長も社員8割も銀行員だったのだから、
投資判断も融資審査みたいである。
まあガチガチの投資しかしない。
ノンバンクの金利程度しかリターンを出せていないくせに
お高くとまって、、、おっと筆が走り過ぎた。
閑話休題
セミナーはよかったのだが、いくら銀行様が気に入る物件を持っていくと言われても
利回り5％6％の物件は私にはまだ早い。
まだ世帯としての不動産CFがやっと月100万円を超えてきた程度だ。
妻は自分のCFを生活費に使うつもりはサラサラない。
全部私から頂くつもりだ。
元祖イタダキ女子だ。
自分の子を3人産んでくれたので、いいのだが、
そうでなければ私は払わない。
カネを払う価値がある女というのは、
美人でもなければ優しい女でもない。
自分の子供を産んで育ててくれる女である。
45歳になって悟った。
異論は許すが私は聞く耳をもたない。
なにやらとりとめのない話になってしまったが、
とりあえず、セミナーを受けて、
銀行回りってヤツをやってみようと思ったという話だ。
をはり