2号物件の投資分析(都心、狭小ワンルーム)

2号物件の分析

投資実行に至る状況

2号物件はコチラ 【別のタブが開きます】
物件一覧をご参照下さい。

文京区にあるワンルームマンションで、
2008年9月に730万円で投資実行しました。

当時の私の状況

29歳、既婚この年の6月に結婚式を終えたばかりです。
そもそも不動産投資がしたくて
世帯年収をUPできる妻をつかまえたのですから、
当然すぐに投資に向けた行動を開始します。

私の状況は1号物件投資時と変わらず、
年収350万円、勤続2年のサラリーマン
自己資金なし。
レイニッチさん【別のタブが開きます】にも相談しましたが、
結局ライフ住宅ローン(現在の三井住友トラストローンアンドファイナンス)
に融資を打診しましたが、自己資金ゼロでは門前払い。

やはり妻に頼るしかない状況でした(笑)。
妻自慢で恐縮ですが、妻は私と結婚するにあたって、
所有していたBMWを売却しました。
私は当時運転免許すら持っていませんでした。
また、車はただの金食い虫だと思っていたので
強く売却を求めた結果、売ってくれました。

そんな状況でした。

物件探索、売り主、仲介業者

当時はリーマンショックの直前でしたが、
都心の中古ワンルームは利回り10%程度(築20年以上)でした。
まだ健美家の二番煎じの楽待というサイトもできていなかったような気がします。

そんな健美家で検索して、これは!?と、見つけたのがこの物件でした。
売り主は「ランドネット」という会社で、今も絶賛営業中ですね!
当時はまだまだ投資用マンションをメインに扱う業者さん自体が
かなり少なかったような気がします。

「売り主なので仲介手数料がかかりません!」
というフレーズで売りに出していました。

妻の財務状況

結局無貯金の私では話にならないので、
妻の財務能力に依存した投資になります。
男としてかなり恥ずかしい状況と言えますが、
今は男女平等です。
まったく恥じることはありません。

夫婦は対等なので!
妻も年収450万円、なんと預貯金500万円!
素晴らしい!
実家暮らしだったのでしっかり貯金を持っていました。
物件価格は730万円なのでローンを組みます!

投資実行

ランドネットに丸投げ

またしても価格交渉なし!
ローンのアレンジもランドネット(売り主)に丸投げです。
ひどい!ひどすぎます!
満額買付です。

指値をするという考えもありましたが、
しませんでした。

融資はりそな銀行

融資はなぜかりそな銀行でした。
しかし期間はかなり渋く、38年ー建物の経過年数(築25年)=13年という
超短期、金利は2.375%でした。
ほとんど発想は住宅ローンですね・・・。

妻と仲良くお手々つないで新橋で融資実行です。

全部ランドネットに丸投げ

そして賃貸管理もそのままランドネットにおまかせです。
管理費は3%と、かなりリーズナブル。

家賃81,000円、ローンの返済額は36,000円程度でした。
管理費と修繕積立金は合計8,000円程度で、差し引き4万円弱が
手取りのキャッシュフローとなりました。

投資分析

物件価格730万円で家賃が96万円なので、
表面利回りは13%、実質利回りでも10%オーバーです。

私の投資目線は実質利回り10%以上
都心、都心大好きなのでばっちりに見えます。

とんでもないマイナスポイント

しかし見落としていたというか、
見てもいなかったポイントがありました。

それは

「家賃が相場より3万円も高い」

という事実です。
このテナントはなんと新築時からずっと更新を続けていて、
22年連続で更新していたのです。

そのため、新築時でマンションも珍しかった。
そんな時代の家賃を前提に利回りを計算してしまいました。
当時は5万円台が相場でしたから、
それを前提にするとたった8%、実質利回りは7%まで落ちます。
返済はできますが、ほとんどキャッシュフローが出ない物件です。

この事実に気づいたのは1年後。
甘すぎです。

反省点

この物件は別の部屋が600万円以下で売られていました。
たしかにテナントは優良でしたが、退去した場合には
家賃が下がることを材料に値下げ交渉をするべきでした。

しかし逆に考えると、
不動産は、こういう私のようなバカがいるので、
思いの他高値で売れてしまったりするわけで、
株であれば相場がキッチリ決まっているので
そんなラッキーはありませんよね!

反省点は、物件、賃貸ともに相場を見ろ!
ってことです。

運用状況

結果論ですが、
結局家賃8万のテナントは

現在も賃貸継続中

35年間賃貸継続です。
ネット利回り10%なので、10年経過して投資金額は回収し終わりました。
ローンも残高は約200万円なので、
もういつでも完済できます。
キャッシュフロー3万円×10年分=360万円は
3号以降の投資物件の投資資金となりました。

物件価格は?

そしてアベノミクスを受けて
参考記事【別のタブが開きます】

上記の参考記事にもある通り、
スーパー値上がりしています。
業者買取で750万円というお手紙をもらったこともあります。

結果論ですが、いい投資ができました。
家賃で稼いで物件価格でもキャピタルゲインゲットです。
不動産はこういうこともあるんですよね!
私(むしろ妻?)は不動産を愛し不動産に愛されているなと。

これからどうするか?

ここまできたら退去まで絶対売りません!
ワンルームマンションを35年間借り続ける人がどんな人なのかを
見届けるまでは絶対に売りません(笑)。

その結果を報告するまでは、
このブログも決して更新をやめません!

今日は2号物件のお話でした。

まとめ!

① 賃貸相場はよく確認
② 相場賃料より高い物件は注意!でも賃貸が続いたらラッキー。

と、言うお話でした。
良い投資を。