現地視察
購入予定物件が８-24
27が公道である。
２ｍ以上あるか心配だったこともあり、
私の管理会社と一緒にメジャーを持って現地視察に行ってきた。
一応２ｍはあったのだが、ちょっと狭い。
坪70万で50坪あるから、
3,500万円と土地値を見ていたが、
奥まで入れて駐車する必要がありそうだ。
3,000万円程度と思っておいた方がいいだろう。
駐車スペースを十分に確保しようとすると、
20％くらいの土地が死ぬ気がする。
8-22、8-23も買いたいが、きりがない。
ま、収益で買うのだから、
忘れておく。
3戸セットの連棟テラスなのだが、
1戸のオーナーは高齢だ。
なぜわかるかと言えば、取得原因が相続だからである。
娘が住んでいる可能性もあるが、
まあ妻と考えるのが無難だろう。
奥様も高齢だろうから、
そのうち施設に移るとかなんとかで、
残り1戸も買えるはずだ。
管理会社の担当者の話
私が2014年から10年付き合っている不動産会社。
今はすべてこの会社に任せているのだが、
任せていると言っても、
担当者自ら管理している。
営業マン兼管理担当である。
社員は4人しかいない。
さらにフルコミッションだと言う。
さすがにもう、新しい管理は受託できない件数になっており、
新規は受け付けていない。
いい担当者ってヤツは常にフル稼働なのだ。
担当者個人でも投資をしていて、15戸所有している。
買える物件がなくなって、キャッシュが溜まって仕方がないので、
ローンは全部完済したという。
息子さんも一流企業に就職させて、もう悠々自適だろう。
彼には失礼な話だが、私にも管理はできる気がしてきた。
売買仲介もできるだろうが、これは大変だ。
特に人に使われる形、さらにフルコミ営業マンだとさすがにキツイ。
できるだろうが、やりたくない。
今の勤め先と同じである。
ま、今の勤め先は給料がいいから我慢できるがフルコミじゃあしんどい。
担当者ももう50代だから、
彼が引退したら、私が自主管理にして、
勤め人も卒業。
息子でやりたいやつがいたら引き継ぐという感じにしていきたい。
築古戸建で生きていきたい
勤め人卒業後の主要ビジネスはやはり築古戸建である。
古くなった家を古くなったオーナーから買う。
オーナーは素人が望ましい。
自分でブツ上げはしない。
ブツ上げは業者に任せる。
自分で探すより、たくさんの業者にフィーを払って情報をたくさん集めた方がいい。
自分でブツ上げをしていたら、
ブツ上げの情報は回ってきにくいだろう。
何より面倒くさい。
あまりに地方の戸建の場合にはインフラが再整備されないリスクも
今後は考えていかないとならん。
ぽつんと一軒家のために、上下水、ガス、電気のインフラを
政府（地方自治体）が整備し続けるか？
という話である。
人口8000万くらいになっても、
インフラが維持される程度の田舎に投資することを心掛けたいものだ。
新築はあまり手を出さないようにしたい。
建築会社の信用リスクやら、追加工事リスク、土壌のリスクもある。
それよりは既に建って、しっかりしている物件。
失敗した事業家が手放す物件を不景気のタイミングで拾っていく方がいい。
まあそんなわけで、50歳までダラダラ勤め人を続けて物件を増やして
後は大家業（管理＋リフォーム）で千葉で豊かに暮らす。
60代後半で地方議員に出馬して政治団体を作って、
政治団体を使って、相続対策だ。
つづく