14号物件投資決定

ついにブログを開始して以降、ブログを書きながらの
リアルタイムで投資実行できる案件が出てきました。

14号物件 一之江 徒歩22分(都営新宿線)一戸建
2018年8月購入(予定) 金額750万円

〇融資:三井住友トラストL&F 750万円
〇金利:3.9%
〇期間 30年
〇毎月返済額 35,375円
〇築年:1972年11月
〇構造:木造
〇間取り:2DK
〇面積:29.76㎡(私道持分6.6㎡)、40.10㎡(建物)
〇階数:2階建
〇賃料:75,000円(想定)
〇利回り:12%(グロス)

前回の投資実行から5カ月経ちました。
2018年3月は2棟同時決済をねじ込みましたが、
今回はちょっと小休止的に1棟だけです。

今回は勤め人仕事で世話になった葛西の業者さんにお礼を兼ねて
両手取引になるように、非公開情報で、指値なしの満額買付です。
上記のような事情がなければ
この物件ならばコミコミ700万になるように指値を入れますが、
今回は上述のような経緯もありましたので、ご祝儀(しゅうぎ)買付です。

かといってどんな物件でも良いわけではありません。
内装はすべてリフォーム済、キッチン、バス、トイレ。
和室も洋室に変更してあります。

(間取り)

(玄関)

  

(キッチン)


(トイレとバス)

(ベランダ)

すぐに貸せる状態にしたうえでの売り出しですので、
手間がかかりません。
土地は但し書き道路で、今の土地の面積(9坪)では
まともな家は建ちませんので、
隣地との一括おまとめ 的な話が持ち上がるのを待ちます。

価格で折り合えなければ売らなければいいだけですし。

これで去年の8月から葛飾区江戸川区エリアで集中的に投資をしています。
再建築不可アパート、戸建て2戸ときて、今回の戸建と4つ目です。
途中松戸のテラスの全焼事件もありましたが、
かなり集中的にいい投資ができている感覚があります。

共同担保に9号物件「馬込沢戸建」を差し出しています。
さすがに馬込沢物件は再建築「可」の物件ですから担保力も十分かと。

自己資金は仲介手数料の30万円、登記費用等の30万円、その他もろもろ10万位ではないでしょうか。
(合計70万円)
利払いは 750万 ×4%で 年間 30万円程度ですから、
家賃収入が月7万の年間84万円としても、利益は54万円。
自己資金分は2年で回収してしまいます。

単月の収支も7万円の収入に対して返済が3.5万円で返済比率は50%と、
こちらはギリギリですけど、フルローンですから贅沢は言えません。
なんといってもこの物件のおかげでめでたく私の家賃収入が
月間100万円を突破します。
純粋不動産収益だけで100万円の売上ですから、
なかなかデカイです。

私、知り合いにファイナンスもしているので、
その金利収入(現在約15万)も併せると、なかなかいい収支になってきます。

三井住友トラストL&Fさんのいいところは何といっても本社が
勤務先の近所であること。
決済も午前だけ休みを取れば全然対応可能なのです。
公庫だと千葉支店になるので、ちょっと足が遠のきます。

色々書きましたが、前回投資から5カ月の期間を置いて、やっと投資です。
法人税の納付まで落ち着かないところはあるのですが、
年内にあと2件は投資したいなと思っています。