12号物件の分析

12号物件の分析

12号物件の分析

物件サマリー 2018年3月投資実行

〇物件価格:775万円
〇融資:三井住友トラストL&F 700万円
〇金利:3.9%
〇期間 30年
〇毎月返済額 約33,000円
〇築年:1972年3月
〇構造:木造
〇間取り:3DK
〇面積:35.63㎡、35.54㎡(建物)
〇階数:2階建
〇賃料:80,000円
〇利回り:12%

2018年は3件投資で終わりそうです。
江戸川区のアパートに引き続き、
益からかなーり遠い立地ですが、
戸建にはニーズがある!
と踏んで投資に踏み切りました。

投資の組み立て

12号物件と13号物件は2件一括、同時購入でした。
12号が775万円、13号が730万円で合計1,505万円
これに対してローンは1,340万円引けました。

実は売り出し価格は
12号が 800万円
13号が 780万円で、合計1,580万円
ローンは90%まで、と言う条件だったので、
1,430万円までローンが承認されたのですが、

それぞれ指値が通ったので、
75万円減らすことができました。
それに合わせてローン金額も減ることになりました。

担保には5号物件
詳細はこちら
世田谷区千歳烏山のワンルームマンションを担保に提供しました。

自己資金は200万円弱の手出しで何とか間に合いました。

3物件を担保に1,340万調達したというのが全体の組み立てです。
融資は1,340万1つです。
3物件を共同担保にしてファイナンスを受けています。

それぞれ家賃が

05号 4.5万円
12号 8.0万円
13号 7.5万円

なんと20万円/月
返済が6.3万円/月

返済比率はわずか31.5%です。
どうやってもトラストさん大丈夫ですよね!
鉄板じゃないっすか~。

賃貸の中身

この物件は賃貸中のオーナーチェンジ物件でした。
売主さんも1年位しか持っていなくて、
その前のオーナーが比較的長めに持っていたようです。

売主さんは転売と言えば転売ですが、
それほど利益を抜いていないと思います。
ギラギラ感ゼロの人でした。

もともと外資系企業のサラリーマンで、
不動産で独立して不動産会社を経営している感じです。

売主情報はさておき、
賃借人は20代の若い夫婦でした。
子供はいないようです。
お若い二人なので増えているかもしれませんが(笑)。

実はこの夫婦
「延滞の常連」でした。
毎月毎月家賃保証会社へ請求して、
遅れながらテナントが保証会社へ家賃を払っている。
そんな状況です。

実は今もその状況は変わらず。
私は毎月保証会社に請求とかしたことがありませんので、
私のメイン管理会社にその辺まで含めてお任せしちゃいました。

物件購入時の私の状況

前回投資から5カ月

前回買った11号物件が1月に全焼してしまい、
諸々の手続がひと段落し、
保険金も入ってきました。

物件が無くなったので、
減ってしまった家賃を回復させたいなーと思っていたら

「楽待」で手頃な物件が!(12号)
なぜかそのすぐそばでも似たような売り物件が!(13号)

どうせなら2件まとめて行っちゃうか?
というわけで、
まとめて買うことになったわけです。

自己資金はカツカツだった

何故自己資金がなかったかというと

① 勤務先の株式購入のため100万
② 倒産防止共済への掛け金240万

というわけで340万円ほど自己資金を吐き出すイベントが発生。
この2件の同時決裁でも200万円ほどは自己資金を放出しているので、
なんやかんやと、500万円位放出しています。

お陰で5月の決算前にかなり利益を圧縮できました。
それでも税引き前当期純利益で800万円かかりましたから、
その後(7月)にはさらに200万円の納税でした。

節税目的の支出でキャッシュアウトして、
さらに税金の支払いでキャッシュアウトです。

かなり厳しい資金繰りでしたし、
今後も厳しい資金繰りになると思います。

それでも8月にはまた買っちゃう

実はこの後、14号物件を8月に購入します。
5月決算で、法人税等を7月に納付して、
どうやら100万ほど余っているというわけで、
14号物件を手持ちの乙区設定がない物件(借入がない物件、担保提供していない物件)
を共同担保に入れて追加投資しちゃっております。

資金繰りはかなり重要だ

物件数が増えてきて、
法人化をしまして、
さらに借入が多くなってくると、
資金繰り表を作成しないといけません。

これは個人的には必須だと思っています。
私は、日繰表(ひぐりひょう)を作成しています。

向こう3カ月程度の資金繰りを読んで
保守的な想定キャッシュの流れを管理しています。

普通に法人税ドーンと数百万円の支出がきますが、
法人税はPLを前提に課税してきます。
その時にキャッシュを持っていようと持っていまいと、

遠慮なく現金を取りに来ます。
その時に物件の仕入れをしていたりすると、
普通に資金が詰まります。

常に手持ち現金には余裕を持つようにこころがけましょう。

私が作ったきっかけは確か税務調査だったと思います。
現金がないところに450万をカードローンで借りて払ったので
エライ大変でした。

以上っス

 

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