記念すべき20号物件、フルローンで通る
市川市行徳駅徒歩10分チョイの連棟テラスハウスである。
連棟で2戸一括だから、これは19号でニコイチと考えるべきかもしれないが、
たまたま2戸一括購入というだけであるから、
19号、20号と数える。
記念すべき20号である。
1号から10号までには、10年の期間を要している。
11号から20号までは、8年で走破した。
次は5年～6年で30号ってところだろう。
家賃収入は毎月120万円（年収1440万円）
これが毎月138万円に増加（年収1656万円）する。
CF的にはまだ70万円強ってところだ。
月100万にはもう少しかかりそうではあるが、
まあ5年は要らない。
やはり50歳が勤め人としての限界ラインだろうか。
家賃は13.8万／月だから、返済8万円／月程度とすると、6万チョイ／月の手取りになる。
フルローンで月5万でも6万でも手取りが増えればありがたい。
自己資金ゼロってのがありがたい。
トラストさんからの借入残高が、ちょうど4800万円程度になる。
5,000万円を超えると優遇金利（▲1％）となるらしいのだが、
ギリギリ届かない。
まあいい。
トラストLFさんの利益に貢献する。
私は金利を値切ったり、プロの手数料を値切るのは大嫌いだ。
まあ普段値切られる側だからかもしれない。
その代わり、お付き合いで投資信託を買うとか、
お付き合いで要らないモノを買うと言う行為もお断りする。
主力のビジネス（商品）同士真っ向勝負するのが好きだ。
面白ければ見る。おいしければ食う。
そういう関係性がいい。
共同担保は18号
共同担保は最初17号物件を指定してきた。
しかし、
「それ、再建築不可ですよ」
と、教えてあげたら、18号に指名変更だ。
18号物件の隣地もトラストLFから借りている。
接道した土地両方抑える方が良いに決まっている。
当然だ。
まあ、隣地に担保付けられているのだから、
そのまた隣地を担保に取られたところで大した変化はない。
フルローンの方がありがたい。
銀行との付き合いだと、ネットバンキング使えだの、
投資信託を買えだの言われるのも嫌だ。
そこを行くとトラストLFさんは、一切連絡がない。
返済が遅延しない限り放置プレイである。
営業すら、ない。
決算書だせということもない。
（そのくらいはしたほうがいいとも思うが）
まあ、入口でガチガチに固められているから、
どう考えても貸倒れになることはないのだろう。
そういう意味で非常に付き合いやすい。
手数料は確かに高い。融資手数料＆繰り上げ返済手数料。
しかい、繰り上げ返済さえしなければ逆に何もない。
金利は確かに高いかもしれないが、
7％だ8％だって物件を1％の調達でやるのと大差ないと思う。
イールドギャップは６～７％、
私も表面１２％でやるから、７～８％である。
高金利は高利回りで吸収するしかないんだ。
新築物件の出口は他人に売り抜けるしかないが、
私の場合には➀隣を買う②隣に売る➂一緒に売る。
という選択肢がある。
投資家に売り抜けることもできないことはないが、
投資家も家賃収入を取りに来て買うのだ。
だったら私が家賃をもらいたい。
２５年の超長期ローンだから、
完済時は私は７０歳になっている(笑)。
さすがにそれまでには繰り上げ返済を強烈にしかけていくか、
低利の銀行に借換するフェーズに差し掛かるだろう。
（そんなこと言ってて70歳までヒーヒー言いながら返済しているかもしれないが）
将来にツケを先送りして、今を豊かに生きるのだ
インフレ経済になったら、
将来にツケを先送りしたもの勝ちである。
インフレとは通貨価値が下落していくことである。
1,000円で買えたものが、1500円出さないと買えなくなるのである。
借金の元金も、年2％以上、どんどん減っていくことになる。
それは不動産価格が上昇するということだ。
ただ、日銀が間違った利上げを進めているから、
経済がクラッシュする懸念もある。
まあ、その時はまた金利が下がるだろうし、
家賃は特に中古物件においては下方硬直性があるから、
それほどのダメ―ジにはならない。
株の信用取引ではオイショーが発生するのだが、
不動産では不動産価格が暴落しても、
返済が正常に行われている限りにおいて、
強制決済ということはない。
勝ちやすい勝負である。
いざとなったら定年後は空き家なった自分の物件に住みながらリフォームすればいい。
利回り＋インフレ率 ＞ 調達金利
この範囲ではいくらでも先送りできる。
時間というものは実はそれ自体に価値があるから、
その価値が少なからずインフレ率に内包されているのだと思う。
実際モノの有益性は人類誕生以来、
高まり続けている。
少々観念的な話で終わる
をはり