但しプロパーローンに限る
日本政策金融公庫と、LFアセットファイナンスからカネを借りているが、
この2社に共通しているのは、
延滞しない限りは放置プレイされる。
これだ。
この2社は決算書を見せろとも言わないし、
担当者もいない。挨拶もない。
要するに貸したら貸しっぱなし。
ウワサでは、借換を打診すると、慌てて金利下げをしてくれるらしいが、
（LFアセットファイナンス）
私は悪魔ではない。
そういう嫌らしい交渉はしない。
そもそもその金利で良いと思って借りたのだし、
貸してくれなければ、その時、買えなかったわけだ。
買えなければ収益も得られなかった。
相手が金融機関だろうが、ノンバンクだろうが、マチ金だろうが、
不義理を不義理と思わないような人は、長くビジネスを続けられないと思うよ。
特に銀行みたいな組織に嫌われたら、いいことはない。
LFアセットファイナンスだって、4.5％も金利を取るわけだが、
再建築不可でも貸してくれるノンバンクはないわけで、
不義理をして、将来、銀行では扱えないような物件を買えるチャンスが来た時に、
LFアセットファイナンスから出入り禁止を食らっていたら？
ダメだね。それは。
借換をしてもいいのは、
もう無担保プロパー融資で1億でも借りられるようになった。
という時だろう。
経済合理性のある判断が、常に
LFアセットファイナンスを選択肢から除外してしまう。
その時までは付き合っていた方がいい。
話がそれたが、銀行も保証協会付融資というヤツがあり、
これも銀行本心としては、
貸した先の企業がどうなろうと、実はあまり関心がない。
万が一倒産したら、保証協会が肩代わりしてくれるのだから、
別にどうでもいい。
決算書を寄越せ！試算表を出せ、資金繰表を出せ！
と言うのは、保証協会の指示でやっていることであり、銀行自体はやる気がない。
プロパーローンの延滞＝銀行へのダメージ直撃
つまり
国家の金だから気にしない公庫
不動産担保ガチガチミチミチだから失敗しないLFアセットファイナンス
保証付いてるからどうでもいい、保証協会付融資
銀行のプロパー融資ってヤツは
まさに融資の中の融資である。
これ以外は逆に融資ではなくて単にカネを貸しただけ。
そういっても過言ではない。
まさにこれぞぉぉぉぉぉ
THE 融資
である。
プロパーローンの何がすごいかって、
銀行が完全に自分のリスクで貸すという点にある。
おまけに不動産担保も取らない、経営者保証も取らない。
そうなってしまうと、
完全に俺の会社が金融機関から認められた。
そう考えて差し支えないと思う。
なんだ、銀行、社会から認められようって話？
そんなん俺興味ないわ。
というアナタ。
そう、私もそっち側の人間っ！
その意見激しく同意だ。
銀行から信用されるより金利が0.1％でも安い方がいいわい！
という説もあるが、
違うのだ。
銀行のプロパーローンは、
必要がなくても常時借りておくべき。
という程の付帯サービスがある！
それは、銀行による経営モニタリングだ。
銀行は一定の与信がある先にはエースを担当として付ける。
まあ、勤め人大家程度では新人君が関の山だろうが。
いずれにしても、担当者がしっかり与信管理をするのだ。
それを煩わしいと思うか？
便利だ！と、思うか。
それが経営者のセンスである。
毎月試算表を銀行に提出していると、
銀行員はそれをデータに入力したり、分析したりしてくれる。
こんなもの専門の財務コンサル等に相談したら月30万も取られる。
脱税理士スガワラ先生クラスになったら100万円でも受けないと言う。
古田土会計だと月50万円くらいだろうか？
SATコンサルティング（予定）でも、毎月5万円かかるサービスだ。
銀行員が無料で財務分析をしてくれるのだ。
ただ、銀行としてはそれは、
経営がヤバイ方向に向かっていないか？
向かっていたら回収に走る。という準備なのであって、
決して、私たちの会社をより成長させる提案などは出てこない。
でも、それはそれでいいのである。
銀行が貸せない状態にある会社というのは、
誰がどう考えてもマズイ状態なのだ。
このマズイ状態になると、銀行は、
手のひら返しをやってくる。
つまり、
〇 融資を保証協会付に切り替えるよう迫ってくる。
〇 定期預金を積め、担保を出せ、保証人を付けろと言ってくる。
回収・保全を強めるように本部や融資課長から指示が出るのだ。
あ、俺の会社ヤバイ方向に進んでいるんだ！
と気が付くことができるのだ。
つまり銀行のプロパー融資をセコムのように使おうって話だなのだ。
経営がヤバイ方向に進んでいる場合のアラーム
この利用料金が、金利に含まれているのである。
1億円3％で借りてもたった300万である。
不動産で10％で運用出来ていたらもう、タダみたいな金利だ。
それにアラーム機能がついているのだから、
プロパー融資ってヤツは極めて素晴らしい。
無借金経営は素晴らしいがプロセスを間違えるな
私もずっと間違えていた。
極力借金で買う。というのは出来ていたが、
数件買ってから、買えば買うほど、
キャッシュが不足していく問題に直面した。
そもそも借金しない主義の人もいるが、
これは間違いである。
無借金経営を目指すにはステップがある。
もともと地主か成金の相続でもなければ、
誰もが無資産から人生を出発する。
そもそも借金自体しないというのは立派であるが、
住宅ローン、自動車ローンと、世の中にはローンがたくさんある。
悪いローンと、いいローンがあるのだが、
銀行からの事業性融資は中でも最高の融資だ。
1st ステップ
預金 100 借入 1000
貸家 900
まずは借入を使って貸家を買う。
私もここから始まった。
次だ。
次のステップをみんな間違える。
ここから、預金を増やすべきなのに、
預金が500に増えると、
こうする。
1st－1 ステップ
預金 50 借入900
貸家① 900
貸家② 900
こっちに行ってしまう人が多い。
つまり預金すくねぇえええええ状態である。
これでは銀行も怖くて貸せない水準である。
本来やるべきはこっちだった。
2nd ステップ
預金 500 借入1800
貸家① 900
貸家② 900
要するに、預金を温存して借入を使って増やしていく。
これが出来ないとダメである。
さらに正しい３rd ステップにも間違いやすいポイントがある。
預金が1,000万円の増えたところでやりがちなミス。
繰上返済である。
1000万繰上返済をやらかしてしまう。
２nd－1 ステップ
預金 500 借入 800
貸家① 900
貸家② 900
自己資本比率が改善したとか、
借入が減ったとか、本人はご満悦になるが、大間違いである。
正しいのはこう。
３ｒｄ ステップ
預金 3,000 借入 3,300
貸家① 900
貸家② 900
1500万を口座に置いたまま、
1500万円の運転資金を借入
これが大正解だ。
さてこの場合２ndー１と比較して、
借入も多いが、現預金額は6倍である。
２ndー１の場合、1億の物件購入の勝負に出た時、
自己資金が500万しかない。
500万って…。仲介手数料しか払えない。
登記費用も払えるか怪しいぞ。
一方３ちゃんと現預金を持っていたパターンでは、
自己資金は3割あります。
と、こうなるわけだ。
金の出所は借金かも知れないが、
口座に座っている残高は偽物じゃない。ホンモノである。
これをせっせとやっていた投資家は早い。
早いのだ。
借入金はいつなくなるのか？
回答は「永遠になくなることはない」これが正解である。
少なくとも、売上を拡大しない。
そう、決めるまではどこまでも拡大させるべきだ。
ただ、金融機関としても償却前経常利益の10年分。
これが概ね融資総額の目安になる。
借りたくてもこれを超える水準では貸してくれないから安心していい。
設備資金は別だが。
手元に持っておくべき現預金は、月商の3倍以上だ。
固定費の6か月分ともいう。
だから、月商の3倍。
3か月は何もしなくても生きていけるだけの現預金って感じか。
逆にこれを超えたら、繰り上げ返済をするなり、
投資するなり、好きにしたらいい。
しかし、もっと借りたい、事業規模を大きくしたい！
という話であれば、繰り上げ返済はお勧めできない。
追加で借りるべきであり、返済なんかしている場合じゃあないのだ。
万が一借入をゼロにしたいと言うのであれば、
返済期限まで追加で借りければなくなる。
まずは現金を確保する。
そして借りて買う。
現金の確保と借りたい銀行にドンっと置いておくことだ。
それを知らざる私はかなり遠回りしてしまった。
諸兄らはもう少しうまく立ち回って欲しい。
をはり