表面利回り、100％信用できないなァ。

買い方の話

満室想定利回り52.2％ォォォォ！！！！！

高利回り物件、おめでとうございます。

んなわけありません。
ウソです。
殆んど実現不可能なモノ。
それが不動産投資における「表面利回り」というものです。

一方我々、勤め人のサラリーは信用できます。
不動産屋が提示する表面利回りほど信用できない指標も珍しい。
天気予報の方が信用できる。
そう思っていただいて差し支えありません。

資本主義とは弱肉強食のバトルロワイアル

なぜそんなウソがまかり通るかと言えば、
規制がないからです。
やってはいけません！
と、言われていないことはやっていいのです。

それが自由競争です。
資本主義においては各経済主体が
自分の利益を最大化しようとすることによって、
最大の効率性が実現されると言われます。

究極の資本主義とは、
原則ルール無視のバトルロワイアルなのです。

資本主義の問題点を是正するために、
政府が「例外」となるルールを決めているだけです。

証券というものも当初はそうだったはずです。
詐欺が横行して、国民に被害が出てきたので、
証券取引法が誕生し、今の金商法になっているのでしょう。

不動産投資もあまりに被害が大きくなってきたら
規制されるかもしれませんが、国土交通省ですからね。
やらないでしょう。
そもそも宅建業法が全然守られなくても何もしませんので。

騙される方が悪い

よって

「表面利回りが20%だと思って買ったが、
実際運用してみたら5%でしか回らなかった」

と言われても、
仲介した業者は責任を取りません。
騙された側が愚かだったという話に過ぎません。

不動産業者のターゲットは投資家ではない！！！？？？

証拠を示す

最近は騙しのテクニックが巧妙化してきました。
アホな投資家は騙せても、
アホな投資家にカネを出す金融機関はアホではありません。

そうです。
不動産業者が物件をハメこんで利益を得ようとしている
ターゲットは投資家ではありません。

アホな投資家ではないのです。
ソコソコお利口な銀行なのです。
証拠を見たいですか？
ありますよ。

こちらは時々不動産屋の味方。
楽待のサイトです。

これは何でしょう。
そう、収入を証明する資料を入力させるコーナーです。
なぜこれをUPLOADさせると思いますか？

バリバリの個人情報ですぞ。
管理状態が極めて心配ですが、それはさて置き、

これはカネを引っ張れるかどうかを見ているのです。
まさに不動産屋が見たい情報です。

高い給料をもらっている
貴方がすごいのではありません。
その物件を買うためのカネを出す銀行がすごいのです。
勘違いしてはいけません。

年収が3,000万円あろうと、
浪費家では貯金もろくにないでしょう。
不動産屋はそんなアホな
サラリーマンに用はありません。

用があるのは銀行です。

銀行はアホではない

銀行員：「表面利回りが52％ですね。
はい、1億円の物件ですから家賃が5千万円ですか。
では2,000万円は毎年ご返済頂けるので、
5年のローンで1億円おかしします。」

ってんなわけあるかーーーーーい！

銀行員はアホではありませんので、
その物件の表面利回りが実現可能かどうかを検証します。
「このエリアは空室率が高い」とか
「賃貸のトラックレコードを見せろ」とか
そういう調査を徹底して行います。

さらに不動産屋も対策を打つ

よって、
不動産屋の示した表面利回りの嘘など簡単に見破ります。
ただし不動産屋もそんなことではあきらめませんので、

空室を偽装するために
空室に色違いのカーテンを付けてみたり、
投資家（カモ）の資産背景をデコレーションするために
通帳の預金残高を偽造したり。

どうでしょう。
投資家は蚊帳の外です。

これは悪徳不動産屋と銀行の戦いに過ぎません。

例えるならば

小牧長久手の戦い

投資家は「織田　信雄（おだのぶかつ）」
不動産屋は「羽柴　秀吉」
銀行は「徳川　家康」
でしょうか。

名義は投資家ですが、実質的には不動産屋と銀行の戦闘なのです。

でも最後は投資家に帰着

この戦争を終わらせるにはどうしたらいいでしょうか。

売りたい不動産屋、
貸したい銀行、
カネを引っ張りたい不動産屋、
でも貸し倒れは困る銀行

激しい戦です。

誰にもやめさせることはできないのでしょうか？

いえ、
織田信雄（投資家）が、やめると言えば、
彼らはやめざるを得ないのです。
買うのは投資家ですし、
借りるのも投資家なのです。

最後の最後の決定権はアホ、もとい、我々投資家にあるのです。

まとめじゃい！

表面利回りが信用できないという話。
今更知っている場合ではありませんよ！

そもそも物件のエリアと広さと築年数、設備を見たら
大体の想定家賃がパッと出てきて、
「あれ？この想定家賃高すぎる（低すぎる）」
と、見抜くべきなのが真の投資家です。

へー利回り52％かー。

てなことをやっているうちは投資家ではなく「アホ」「カモ」
に過ぎません。

日々コレ修行っす！