公庫様との取引状況
9月末に新規借入し、残高としては約700万円となった。
10百万の借入ももう300万迄減ってきた。
250－200ー200と借りたのが、運転資金である。
2本がリフォームローン。
1本が運転資金。
当初10百万の借入は隣地の買取資金だった。
思えば初回取引は全焼した松戸のテラスハウスだった。
借りてすぐに全焼して、
保険金が下りたので、全額返済した。
もちろん全焼してすぐに報告したが、
思い出してみると、全部返せとは言われなかった気がする。
公庫様ならきっと、保険に入っていなくて、
担保が全焼したのだとしても、
ゆっくり返済させてくれたんじゃないか？
と、すら思える。
が、返済が遅れた相手には結構ドライだ。
普通にいや、返せよ。
という態度で回収してくるのは、
私の勤め人仕事でよく知っている。
油断してはいけない。
ここまで6本の融資を受けて、2本、完済した。
1本目は松戸のテラスハウス、2本目がコロナ融資200万だった。
ここまで取引をしてみた上での感想を述べる。
公庫とは常に最低1本の融資は残しておきたい
公庫とは常時取引しておくべきだ。
借りる必要がなかったとしても、だ。
手元に3千万円あっても、200万のリフォームがあるなら、200万のリフォームローンを借りる。
そうやって常に取引関係を維持しておくのが望ましい。
なぜか？
公庫様は審査も、融資も早い。
特に小口の借入に対しての速さは神がかりである。
何と言っても、創業融資や中小零細企業への支援が手厚い。
国家として中小企業を育成しようと言う強い意志を感じる。
財務省の緊縮政策も、赤字を出さない、単なるカネの貸し借りに対しては寛容らしい。
特に公庫は赤字だから、と言って見捨てない。
重要なのは、どうやら「返済実績」らしい。
国民生活事業（零細企業）であれば、運転資金は48百万円を上限に借りられる。
大家業に経常運転資金という概念があるのかどうかは分からん。
しかし、一定の規模に成熟してきたら、明らかに必要になるのは分かる。
また、将来、社員に給料等を支払うようになれば、
当然、固定費も大きくなってくる。
大家業の経費率を多めに20％として、運転資金の必要額は6か月分確保すべきだとしようか。
そうすると、
4800万÷6か月÷0.2＝4,000万円
月商4,000万円、年商4.8億円までの事業までの運転資金は、
公庫様だけでイケることになる。
年4.8億って…。メガ大家じゃないか…。
運転資金は公庫様一択だ。
長期資金は民間金融機関とノンバンクで行くのがいい。
築古戸建では民間金融機関が全くついて来れない。
まだできいないが、民間金融機関からでも、収益性を前提とした融資は受けられるのではないかと思っている。
長期資金の融資の目安は償却前経常利益の10年分である。
担保依存しないでも、この範囲であれば貸してくれるんじゃないかと思っている。
一般の中小企業はこの範囲で貸し借りしている。
勤め人の仕事でこの辺りは確認しているが、多分大丈夫だ。
大家業にどこまで当てはめていけるか分からないが、
多分それほど変わらないと思う。
話がズレてきた。
要するに公庫はMAXまで借りた方がいいし、
返すにしても少額でも1つは借入を残しておいた方がいいという話だ。
1回取引解消すると、再度ゼロから審査になってしまう。
1つ取引を残すのはその趣旨だ。
リフォーム、支払関係は公庫
間違っても築古、再建築不可、既存不適格物件の「購入」には使わない。
というか、使えない。
借りられたとしても、10年しかできん。
10年で回る案件ってのは、利回り15％以上必要であり、
東京～千葉市までのエリアでは、ない。
ないのである。
よって、公庫はリフォームに特化して、
可能な限り長期の期間で借りるのがいいのだ。
もう、全部公庫で行く、くらいの気持ちでリフォームに取り組むべきである。
外注の見積を取って、
公庫で融資を受ける。
結果的にDIYで半額で仕上げるということをしてはいけない。
いかんぞ、絶対にダメだぞ！、やるなよ？
資金使途違反である。
見積を取ったが、最終的に高かったので自分で直した。
というなら仕方がないかもしれない。
一応公庫には結果を報告した上で、
使わなかった分を返済してくれ。と、言われたら返済すればいいかもしれないし、
結果的に安く済んだだけなので
一括では返さなくていいことになるかもしれない。
その場合には分割で払っていけばよい。
戸建は200万もかければピカピカになおる。
もう200万掛けたら内装までピカピカだし、
さらに200万で外壁、屋根までピカピカだ。
600万で、小ぶりな一戸建ては新築にリフォームできると思っている。
逆に高額請求されるようであれば、そのリフォーム業者は高いかもしれない。
それにしても、
自分でリフォームしようと思ったら、
1戸あたり600万で全部リフォームはかなり難しい。
ということは、だよ？
私が600万の受注でリフォームを受けても、絶対アカンのである。
私の勤め人の年収の半分以下の金額だ。
それも売上で。
私は勤め人を辞めて、リフォーム業という道は、経済的には
合理性がないということだ。
リフォーム業を起業して年収2,000万稼ぐには、
多分相当の熟練した技術を持っているか？
それとも営業力と社員統率力が必要だ。
最期に関係ない話をして申し訳ないが、
俺はリフォームをやるよりは勤め人をするのが正解だ。
ここでも証明された。
をはり