火の車かもしれない
6月の返済を計算したら、元金だけで90万円も返済している。
利息を含めたら100万円以上返済することになる。
まあ、あれだ。
妻に毎月生活費を渡しているが、それを含めた数字なので、
実際は65万円程元本を返している計算になる。
借入1億円に対して元本の償還を毎月65万円もやってしまうと、
13年で完済だ。
不動産賃貸業としてはそれほど悪い数字ではない。
いわゆる「債務償還年数というヤツだ」
この債務償還年数という概念は、まさに概念であり、
実際に13年後に全額返すという契約があるわけではない。
概念、モノサシとして有効だが、実際にそれを実行するかというと、
そんな必要は全くないのである。
借入は常に存在する。
それが正常に（＝余裕をもって）返済できるなら全く問題ない。
むしろ適正な借入は資本効率をUPする。
私だって、借入を使っていなかったら現在の19室には届いていなかった可能性が高い。
せいぜい10室以下だったろう。
逆にレバレッジを使わないのに、不動産をやる意味は、ないのである。
いつもの話だが、
自己資金1,000万で1億8％の不動産を買うと言うヤツだ。
自己資金だけで勝負すると1,000万の8％で、年間収益は80万円。
自己資金1,000万で、1億8％の不動産を買えば、
年間収益は800万円
借入9,000万円の金利が3％として、270万円の利払。
収益は630万円。
自己資金1,000万円で、収益が630万円だから、
自己資本の利回りは63％となる。
まあ元金の返済が収益と認識されてしまうから、％は大きいが、
CFとしては別に630万が丸々残るわけではない。
売却の際や、完済後、物件本体が値上がりした際に顕在化する。
あえて元金返済ピッチを上げる理由
主に元金の返済ピッチが速くなっているのは、
公庫である。3本の借入があるが、
返済期間10年、3年、2年と、短い期間での借入にしている。
残高は600万円程度であるが、返済額は月25万とデカい。
さらにＳＡＴ債は現在4社に発行しており、総額は約1700万円。
これも償還ピッチが早く、毎月20万円程返済している。
一方で長期運用を前提として借りたローンは超長期である。
20年以上だ。
そのため元金の返済額は家賃の30％以下だ。
毎月45万円も元本を減らす理由は1つである。
贅沢をしないため。
これ1点。
毎月キャッシュが積みあがって怖いのは「浪費」である。
2,000万も口座にあったら、
「節税にもなるし、ヴェルファイアでも買うか」
という発想が産まれるのが人間というものである。
敢えて借入を使って、早いピッチで購入しながら、
余剰キャッシュは返済に回して、
疑似的な貧乏を作り上げる。
疑似的な貧乏は、投資家に節制を促す。
その節制こそが、資産規模の拡大に寄与するのだ。
勤め人の給料に食い込むまでに返済を早くしているのだが、
その気になれば長期の借入に組み替えて、
毎月45万の元本償還にしているところを、
毎月10万に減らせば、
35万のキャッシュが産まれる。
毎月35万もあれば、年金以上だ。
勤め人を卒業した際の役員報酬が作れる。
元金の返済ってのは、税引き後の当期純利益から行われる、
極めて尊いカネである。
これをプールしておいて、いざという時は元本の償還ピッチを下げて、
キャッシュフローを産むのだ。
全てを超長期で借りてしまうと、
この部分が作れなくなる。
まあセオリーとしては、
超長期の借入をドンドン借りて、
最大迄借りた上で、数年運用。
その期間キャッシュを貯めて、
最期にドーンと売却で莫大なキャッシュを産む。
さらにキャッシュを頭金に大きな借入を起こして、さらなる拡大、その繰り返し‥‥
そっちの方がいいと思う(笑）。
疑似貧乏は勤め人継続のガソリンだ
勤め人の給料よりも、
不動産の家賃収益の方が既に上回っている。
手取りでも高税率の個人よりは、
不動産事業は経費も使えるから、多くなる。
それでも勤め人を辞めずに続けられるならば、
続けた方が、財務は日を追って良くなっていく。
本来長期の借入を引くべき不動産購入資金を、
あえて短期借入で調達する。
当然家賃8万に対して返済15万みたいな状況が産まれて、
キャッシュフローがマイナスになる。
長期で引っ張れば、プラス4万なりなんなりのＣＦが出るものを、
なぜそんなバカなことをするのだろうか？
それはこのマイナスキャッシュフローによって、
自分が貧乏になっているという感覚を刻み込むためである。
それによって、本来、勤め人卒業したい、自分をだまして、
勤め人継続のモチベーションを高めているのだ。
1年でも、いや1ヶ月、1日でも勤め人を続けることで、
私の財務はかなり改善される。
あと数年も今の大家＋勤め人状態を維持すると、
間もなく純資産が2億に達する。
純資産で2億になると、安心感がある。
年5％程度の手残りがあれば、1,000万円だ。
大家業だけで年収1本あれば十分である。
手許にキャッシュを持っていると、ついつい何かやりたくなるものだ。
あえてマイナスキャッシュフローの不動産を金融面だけで作り出して
強制貯蓄をするのも悪くない。
つづく