初心者のもっともダメなスタート
第1位 ワンルームマンション（新築）
第2位 シノケンとか大東建託とかデカイ会社のアパート（新築）
要するにダメなのは、売主が儲かる商売の客になるってことだ。
投資の妙は、入口に有。
大企業から投資商品を買うってことは、
その大資本の本社土地建物代、広告宣伝費、人件費、株主配当、納税資金全て含まれているのがプライスだと
理解しなければならない。
新築はワンルームだろうが、アパートだろうが、一棟ビルだろうが、
全て高い！
そういうのは金持ちがやる投資だ。
捨てられる物件を拾え、リサイクルショップになれ！
リサイクルショップ。
家電をちゃちゃっと修理、清掃して、売る。
これはスゴク儲かる商売だ。
中古車売買。
これはリサイクルショップの自動車専門店だと言えよう。
誰かが要らないから。
と、手放そうとしているモノ。
価格はどうなる傾向にあるだろうか？
そう、当然安い。
新築物件で痛い目を見た人が、
「もう大家なんてやるもんか！」
と、言って投げ売りする物件。
それを額に押し頂いて買うのである。
初心者は特に、もう誰も見向きもしない物件こそ、
最初の物件に選ぶべきなのだ。
では、好例の例えばコレシリーズ。
こんなんいいんじゃないですか？
ただ、この物件、駐車場がないのがネック。
とはいえ、市川市ってだけでもう土地が高い。
私の21号物件もこの周辺にある。
600万円で買って、100万円でリフォームしたから、
まあこんなもんだと思う。
利回りも12％でまあ普通。
ただこれ、リフォーム前でこの価格はない。
しっかり目にリフォームして、設備も交換しないといけないから、
私なら500万で指値をする。
それでしっかりリフォームして、なんとかかんとか、
家賃は7万ってところだ。
私の物件が建物90㎡あって8万覚悟してたのだ。
それより狭いから、まあ7万がいい所だろう。
バス便だし。
話が物件の内容に深く入り込み過ぎてしまった。
要するに1件目に買うのはこういうヤツだ。
私も近所にテラスハウスを持っているが、
こっちは完全所有権で、再建築も可能だ。
まあその意味で780万って値付けなんだろう。
最悪これを700万で買って、掃除と壁紙程度を自分で張って、
100万かかったとしても、月7万で貸せれば、年84万。
利回りは10.5％である。
粗利10％。
まずまずではないか？
10件、7,000万円投資したら、粗利700万。
独立が見えるだろう。
借入を混ぜつつ、返済比率40％台で組んでいけば、20件もあればいい。
↑
丁度私が今、このレベルである。
税前利益で700万円もあれば600万円は自分に給料を払える。
月50万あればさすがに生活は盤石であろう。
ちゃんと探せばいい物件に当たる
今私は物件を探していない。
（探すと見つかってしまうし、欲しくなるから探していない）
今ぱっと見ただけでも、
別にちょっと安かったら買いだな。
みたいな物件に出くわすのである。
まあ500万を貯蓄するのは大変かもしれないが、
爪に火をともすように生活して、
支出を切り詰めて、ダブルワークでもしたら、
500万は2年かからずに貯められると思う。
日雇いでも1日2万稼いだら、
30日で60万円である。
さすに5日は休むとして、月収50万。
生活は月10万の支出に抑える。
実家の世話になったり、友達とシェアしたり、
若いうちは稼ぐ方法はいくらでもある。
一番最悪な時期は、
乳幼児期の子供がいる時期だ。
これは地獄だ。
嫁がワンオペ育児だったりしたら、
協力しなければならない。
まあ親と同居して育児を協力してもらえればいいのだが、
現代ではそれはできない。
この時期はやむを得ず育児に専念したらいい。
自分が数年引退するのが遅れるだけだ。
3年育児に専念して、5年遅れても良いではないか？
子は宝だ。
まあ、私はそうやって金を貯めた。
1件目はフルローン。
2件目は頭金が嫁の貯金と借金で。
3件目は完全自己資金
4件目はトモダチファイナンス
5件目は完全自己資金
5件も戸建を買っておけば、
1件CF5万としても25万。
若い娘でもバイトして稼げる金額である。
されど安い金ではない。
まあ、アレヨ。
最初の1歩目さえ間違えなければ2歩も3歩も進めると思う。
私なんて都心築古区分から、都内割安戸建に変化した程度で、
やり方自体は何も変わっていない。
20代の時と今、何も変わらない商売だけしている。
この変化がない世界こそ、
資産家階級に居座るため、世代を超えて承継するために、
有効なビジネスなのである。
をはり