新シリーズ開幕
今日は私の不動産の買い方を紹介する。
日記もいいのだが、
どうしても情報が多岐にわたる。
俺は何者なのか？
それは勤め人の傍ら大家をやっている窓際リーマンだ。
原点回帰だ。
市井の一人が政治ネタ、芸能ネタなどおこがましい！！！！
原点に還って毎日やっている物件検索をブログにしてしまう。
この程度か！
と思ってもらえたら逆に嬉しい。
今日は健美家から開始だ。
まず、トップページ。
最近は初手、「戸建賃貸」
マンションやアパートは私が狙っている都内～千葉市までにはない。
先手、SAT「戸建賃貸」である。
次は東京23区、で利回順に並べる、10％以下では
まともな粗利が出ない。
10％以下は無条件に切る。
グロス12％で買って、諸費用を除いてやっと10％だ。
利回り順にソートすると「民泊物件」「シェアハウス」を前提とした
「嘘利回り」物件が並ぶ。
ﾀﾋね！このくそ業者どもが！
と、思いながら、順番に見ていく。
利回り10％以上に絞ると、もう28件しかない。
うほほほ、既に見るべき物件がこれしかない！！！！
シェアハウスや民泊をスルーして、
設定賃料が高すぎる物件もスルー。
今日、うーん、まあ、売主だから仲介手数料がないし、
指値を若干入れてなんとか…。
と言う物件がこれ
㎡あたりの賃料は1,628円。坪5,000円くらいか。
できれば1,000万円で買いたい。
私が今年買った物件が、1,000万、賃料月11万の戸建賃貸だ。
これでグロス13.2％、まあ仕上がって年10％くらい。
チョイ高い。
平井駅は総武線の各駅停車が止まる駅で、
賃料が安いので有名だ。
隣が新小岩と亀戸であり、
秋葉原も一本だ。
新宿まででも1時間かからないで出られる。
いい場所だと俺は思う。
それで駅徒歩8分ならいい。
賃貸中なので中身がよく分からない。
ひょっとしたら玉砕している可能性があるし、
私は1回それを食らって、200万のリフォームを強いられた。
さて、
次に土地面積を見る。74.37㎡（22.49坪）か。なるほど。
まあブログ記事なので、
指値がめんどくさいので多分買わないが、
買う前提で調査を進める。
土地値を見る
まずはここを見る。
不動産情報ライブラリである。
国交省が運営する無料サイトだ。
無料はいいよね。
平井5丁目ではヒットしないので、
平井で調べると、ズラっと出てきた。
大体34万～45万／㎡
なるほどなるほど、74.37㎡×30万円≒2,100万程度の土地ということになる。
再建築不可なので、1,380万円で売っているが、
この土地がキレイにまとまると、
2,100万円の戸建用地になるわけだ。
基本的にはキレイな土地（接道している土地）の半値で買いたい。
長期保有して待つのだから、2倍の利益程度は欲しいじゃろ？
ただ、収益も生まない土地を持ち続けるのは苦しいから、
年10％取りながら、接道するのを待つという戦法である。
実際にきれいな土地になって売ったこともある。
それは連棟アパート物件が全焼した時。
あの時は更地として建売業者が買ってくれて、
買値は保険金で全額回収、土地売却分が全額利益という
すさまじい成果が出たのだ。
さらにもう2件程、隣地が買えたケースもある。
こんな感じで物件を探して買っている。
再建築不可物件で、土地がクッソ狭いのがあるが、
それは面白みがない。
土地の値段はやっぱり、㎡（または坪）単価×面積であるから、
その「潜在的な価値が見込めない物件は買わない」
キャッシュで1,000万円をポンと出す投資家は、
なんだかんだで少ない。
私も実際会ったことがない。
業者はこの程度の物件には手を出さない。
むしろ安くても売る。
東京広しと言えども、こんな買い方をしているのは
私だけではないだろうか？
と、不安になるが、
このプライスで出ているということは、
まあ、買う人がいっぱいいるのだろう。
買ってもいい価格は家賃の100倍
残念だが、この物件は高い。
最悪家賃の100倍、つまり家賃を100回もらえたら、
投資金額を回収できる金額が物件価格だ。
非常に分かりやすいだろう。
この物件の家賃は115千円。
だから1,150万円が出せる最高値である。
指値は1,000万円で行く。
着地が1,150万円になるように交渉して買う。
多分だが、中身がボロボロで、
買った瞬間退去という可能性もある。
その時は公庫様に頼るしかない。
公庫もダメなら根性でセルフリフォームだ。
まあ私はもうそのステージではないので、やらないけど。
勤め人を卒業してカネがなくなったらヤル。
賃料相場もSUUMOなどで念のため調べておいた方が良い。
嘘オーナーチェンジもありえるからだ。
まあそんな感じだ。
少しは勤め人大家らしい配信を心がけようと決めた。
政治ネタなど、私程度の人間がやるのはおこがましい。
頑張ろう。
つづく