私は俗に言うハイスぺサラリーマンですが、
カードローンを借りて生活費をカバーし、生活費を削って不動産を買っています。
何やら回りくどい話し方をしますが、
大事なポイントです。
カードローンは約款で、事業性の支出に使ってはいけないという事になっています。
ですからあくまでも私はカードローンを借りて、生活費に充てているのであり、
浮いた生活費で不動産を買っているという形式が重要です。
さて、ハイスぺサラリーマンは年収が高いので、カードローンの融資枠が結構取れます。
年収の１／３までしか融資ができないのが貸金業者ですが、
銀行カードローンは貸金業法の適用外なので、銀行系カードローンは
総量規制の１／３を超えて借入をすることが可能です。
私は総額1,440万円の融資枠を持っています。
住信SBIネット銀行の 640万円 金利3.49％
オリックス銀行の 800万円 金利3.5％
これをうまく活用します。
三井住友トラストL&Fの金利は3.9％ですし、
融資事務手数料が1.62％かかります。
さらに繰上返済時は2%の違約金がかかります。
さらに担保を取られるので、担保を取るときには抵当権設定に伴う
登録免許税や司法書士手数料がかかります。
これらを踏まえるとトータルでの借入金利はかなり高い水準に達してしまいます。
しかし、だからと言って三井住友トラストよりもカードローンがいつでも有利かと言えば
そんなこともありません。
長期の借入ができる三井住友トラストも便利ですし、
長期30年の返済条件を設定できます。
資産を拡大していくタイミングにあっては非常に便利な金融機関です。
総額1440万だけでは何とも心もとない限りです。
私の投資戦略はカードローンの融資枠1,440万円で、
再建築不可の戸建等に指値を入れて安く仕入れ、
さらにこの物件を共同担保に入れて三井住友トラストローンアンドファイナンスから
フルローンに近いファイナンスを引く。
そのダブルエンジンでガンガンカードローンを繰り上げ返済して、
また空き枠を作る。
買う→共同担保に入れてトラスト→回す
このような高速大回転カードローンスキームを採用しています。
大体1つの戸建で生み出されるキャッシュフローは3万円～4万円／月です。
これを30回転程すれば月120万円くらいの手残りになりますね！
毎年3個ずつ買い進めれば10年で120万円のキャッシュフローが構築されて、
リタイヤも見えてきますね。
実際私は昨年8、10、今年3月と合計4棟7室買いましたので、
全然できる仕組みです。
まあ少々時間はかかりますし、1棟まるごとガツンと買う方が手っ取り早いですが、
私はコツコツ頑張れるタイプなのでこんな感じでやっています。
秘儀、カードローン大回転。
ハイスぺサラリーマンならでわの妙技です。