テレビCMもしている
利回り7%を謳って投資家を集めている、
「みんなで大家さん」
これを買ってもいいか？
という質問を頂いた。
結論から言えば
「投資は自分の責任」
「私は買わない」
この2点。
なぜ買わないのか？
レバレッジが効かない。
不動産投資をするのにレバレッジ（借入）を使わないというのは、
キックボクシングをしているのに、蹴りを使わないようなものである。
自己資金が7％で回っていても何も面白くない。
不動産で自己資金1,000万円で4,000万円借り入れる（金利年３％）
総額5,000万円の投資を10％で回すとすると、
年間収益500万円ー金利年120万円＝380万円の収益となる。
運営コストに20％かかるとしても
380万円ー100万円＝280万円。
280万円÷自己資金1,000万円＝年28％の利回り
と、このように不動産はレバレッジを掛けないとちっともリターンが大きくならない。
私は自己資金で買うことを謳っているが、
実際はカードローンも引くし、乙区が空いていれば三井住友トラストからローンも引く。
自己資本比率が比較的高めになるようにバランスシートは調整しているが、
それでも億近い借入は起こしている。
10％以下の利回りで満足する場合には当然運用元本が大きくならないと
うまみがないのである。
であればJT（2914）の株を買って配当を貰った方が安全性は高い。
まずもってこの時点で投資対象からは外れる。
なぜ個人投資家から7%の高利のカネを集めるのか？という問題
結論から言えば、
「銀行はこんな危ないものに金を貸さないから」
である。
銀行がカネを貸さないスキームなのである。
理由は色々あるだろう。
しかし、カネ貸しのプロである銀行が貸さないのであるから、
それはそれなりのリスクがあると考えるのが順当である。
一方でJT（2914）は銀行から借金ができる。
自分が投資しているものがどのくらいリスクが高いのか？
それを冷静に考えればJTの株を買った方がいいと思う。
これまでは順当に配当が出ているのだと思う。（知らんけど）
しかしその配当はとんでもないリスクの上に成り立っていることを忘れてはいけない。
テレビCMやリスティング広告が多い
テレビでCMをしたり、
リスティング広告を打つ必要があるというのは大いに問題だ。
本当にいい商品であればそんな必要はない。
地方自治体が配布する商品券などは一瞬で大行列ができて買いが殺到する。
それは「誰がどうみても儲かるから」
そもそも年7%の利回りが「保証」されているのであれば、
私も買うと思う。
しかし、それは誰も保証してくれない。
相当ハイリスクな投資であることは間違いない。
仮に10年配当が出ても、11年目に投資元本が吹き飛んだら、
70万円ー100万円＝▲30万円だ。
安愚楽牧場や診療報酬債権の流動化の事例が過去何度何度も社会問題化したことを忘れてはいけない。
以上のことから、私は買わない。投資は自分の責任で。
まあ、こんなものに手を出そうとする時点で金持ちにはなれないと思う。
それよりも貯金しておいて、
ダブルワークでもした方が確実だ。
7%で運用したいなら私に貸してください。
その4倍で運用してあなたに7%の金利と元本の返済を約束しよう
それでも買うならもはや止めない。
買えばいい。
おわり