焦らないこと(まだあわてるような時間じゃない)

不動産投資の初期、やる気が高まったその時、
不動産がどうしても欲しくなります。

そのやる気はとても歓迎すべき感覚なのですが、
ほとばしるやる気は時として、

「あわててしまう」危険も伴います。

特に不動産屋が企画しているセミナーなどで、
「いい話」ばかりを聞いてしまうと
おおおおおお!やりたあああい!

と、なってしまい、
セミナーの後で用意されている個別相談会に誘導されて、
その場で「しょーもない」物件を契約してしまう。

ということをやってしまいがちです。

そう言っている自分も同様で、
不動産投資をやりた過ぎて結婚を決めて、
将来賃貸に出せるような新居を買ってしまうという
「間違った行動力」を発揮してしまいました。
所有物件一覧の1号物件をご参照下さい

35年の金利1%の住宅ローンにも関わらず、キャッシュフローがたった
月1万円という組み立て!
まあ、そういうわけでして。
過剰なやる気は正しい、十分な知識、比較検討を伴っていなければ
空回りを起こしてしまい、結果的に大失敗につながるケースは

「きわめて多い」

のです。
実際著名な投資家でも最初の1件目では
大なり小なり、失敗をしているものであります。

致命傷にならない失敗はするべき。
という考えではありますが、
致命傷になる失敗を起こさないよう。

あわててはいけません。

今私たちはサラリーという収入があり、
無理をしなければ生きていけるのです。
不動産を開発し続けなければ倒産するデベロッパーや、
仲介をし続けなければ倒産する仲介専門業者とは違うのです。
我々には給料という安定的な収益があるのですから、
焦る必要はないのです。

むしろ焦るような事情を持っているのは
「売り主」かもしれませんよ!
相続税の納税期限が迫っている。
ローンの返済が延滞していて、銀行から回収モードに入られている。
住宅の住み替えがある。
老人ホームに入るための費用が必要だ。

などなど。

漫画ネタばかりで恐縮ですが、
JOJOの奇妙な冒険(第4部)でいうところの、広瀬康一君 VS キラークイーンの
シアー・ハート・アタックの対決場面を思い出して下さい。
(知らない人は読み飛ばしてください)

キラークイーンから放たれたシアー・ハート・アタックから逃げまどい、
助けを求めるコーイチ君、彼をかばって倒れた承太郎を守りながら、
慌てて、逃げまどっています。
しかし、冷静にシアー・ハート・アタックを分析し始めた康一君は
シアー・ハート・アタックの弱点に気が付きます。
そう、自動操縦が故にエコーズ・アクトⅡの能力で作られた『熱』に反応し、
目の前にニンジンをぶら下げられたロバ状態に陥ってしまいます。

どうでしょうか?

不動産投資をやりたい熱に侵されるあまり、
コーイチ君状態にはなっていないでしょうか?

ビビる必要があるのは、資金繰りが厳しい売り主じゃないか?
売りを焦ってノルマに追われているのは目の前の営業マンじゃありませんか?

買おうと買うまいと、毎月25日に給料が入ってくる私たちは焦る必要はない。
冷静に相手の弱点を見極めて、

〇 全室リフォームを要求するッ!
〇 1年間の満室保証をつけろッ!
〇 鬼のような指値をブチ込むッ!

という対案をぶつけてみましょう。

そう、「あわてるような時間じゃない」のです。
私たちは今日が一番若い。
給料もある。
勉強をしてから1年後にじっくり選んで買ってもいいんだ。

そんなゆとりある戦い方をしましょう。
より、幸せになるために不動産投資をするのであって、
焦って買って、毎月キャッシュアウトするような生活に陥る人も相当「います」。

落ち着いて物件を見ましょう。

〇 不動産謄本は確認したか?
〇 売り主が売却する理由はなにか?
〇 仲介業者は所有者から依頼を受けているのか?
〇 仲介業者は両手取引を狙っていないか?
〇 周辺家賃と比較して適性なのか?
〇 賃貸借契約書は写しを確認したか?
〇 修繕の履歴はあるか?ないとしたら古さは築年数と同じとみてリフォーム代を見積もったか?
〇 不動産取得税はいくらになりそうか?
〇 管理会社はどこに出すか?

自分のチェックリストを作っておいて、
質問表にして相手に投げてみましょう。
競合が殺到するような物件では、そんなことをしているうちに
買われてしまいますが、大丈夫。
初心者はそんな物件にはまず当たりません。
そもそも健美家とか楽待に掲載されている物件は、

不動産屋さんは買わない値段であり、転売など当然できない。
仲介業者が押さえている投資家が買わない物件。
そもそも健美家や、楽待に「手数料を払って」掲載している時点で
かなり広く買手を集めないと売れないような物件である。

という、相手の事情を、
(コーイチ君のように)観察しましょう。

焦らず、慌てず、急がず、
一回私に相談してから買う位でいいと思います。

そして私が、横から買付を入れて買ってしまうという、
セコイことを考えているじゃないかコイツッ!
とまあ、そこまで読み切ったらあなたも一流です。

2件のコメント

  1. いつもお世話になっております。SATさんは借地権物件についてどう思いますか。1件目を購入した後なかなかいい塩梅の物件が見つかりません。そこで、借地権に手を出してみようかなと思っているのですがいかがでしょうか。

    ちょっといいかなと思って問い合わせした物件がすぐに消えてしまったことが何度かあるので都内であればそこそこ借地権も流動性があるのだろうなとは感じます(ただし再建築可に限る)。一方で借地権ですので土地を共同担保に付けられず、次の物件購入が少し遠くなったりするのではないかという懸念を持っています。

    1. 借地権物件ですね。
      私も検討したことがあります。
      そもそも不動産は固定資産税がある時点で最終的な所有者は国家ですから、
      世の中全部借地みたいなものです。

      さて、借地権物件はローンさえ付けばいいですが、
      付かないのがしんどいところですね。
      基本的には十分にキャッシュフローが出ている人が、節税に使うものだと思っています。
      購入価格が100%建物代になるので、
      全額減価償却できますから、4,000万円の築22年木造アパート借地権であれば
      毎年1,000万円の減価償却ができますので、節税効果が高い。
      という感じですね。融資を使えないのでスピードが遅くなるのはご認識の通り。
      確かに最初から借地の物件で規模を拡大している投資家はあまり知りません。

      オーソドックスに行くならば金融機関と足並みをそろえることはどうやら必須ですね。

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