最初が肝心

不動産投資を勘違いしている初心者はこころして欲しい事実。
はじめの1歩を踏み出すことが最も難しいという事実です。

不動産投資のはじめの1歩目とは
最初の物件を買う事です。
簡単に買ってしまうとまず失敗します。

私の場合には
自宅(将来は貸すかもしれない)でした。

35年ローン 金利1.475%(当時) 月次返済額89,000円のローンを組んで
高田馬場(西早稲田駅もすぐできました)徒歩7分のマンションを
築13年で買いました。

これは間違いなく失敗に近い投資です。
自分が住むということと、賃貸に出す。
2つを同時に満たすのは難しいことです。

そもそもピッチャーとしてもすごい、
バッターとしてもすごい、大谷翔平のようなプレイヤーは
少ないです。
確かに住む(野球)という領域では同じことですが、
自分で住む(ピッチャー)ことと他人に貸す(バッター)ことは
別なことです。
賃貸併用住宅も同じ理由でイマイチだと思います。

少々メインテーマから話がそれてきたので戻します。

最初に買う物件は大事という話ですが、
よくある失敗事例として

① 新築ワンルームをやっちまう。
② 建売新築アパートをやっちまう。
③ スル〇銀行のようなローンを組みながら高返済比率でやっちまう。

(返済比率 = 元利の返済額 ÷ 家賃収入 × 100、家賃が年120万円で元利返済額が年90万円であれば 90 ÷ 120 =75%、50%以下が望ましい)

こういう罠にはまるケースが多いです。
単に勉強不足ですが、
そんな罠にはまってしまってから、
経験者に「どうしたらいいですかー!」と、

尋ねる場合が多いです。
そんな手遅れ状態で来られても。
というのはよく聞く話です。

だから最初に信頼できる相手に相談するのもいいですし、
勉強をしっかりしておくということでヤバい物件で出足から躓(つまづ)くことを
避けなければいけません。

「信頼できる相手」というのも難しくて、
相談2時間〇万円と言っておきながら、
不動産会社に紹介してキックバックを貰っている
アリ地獄みたいな投資家やコンサルタントもいます。

実際私もそうかもしれません。

「結局どうやってスタートきったらいいんじゃー」

という結論が見えない展開になってきましたが、
おススメは

① 小さく1件買う。
② コンサルとかの怪しい紹介では絶対買わない。
③ ②に関連して、自分で見つけて、問い合わせして買う。
④ 経験者のアドバイスを得る。

こんな感じでしょうか?
私でもいいです。
Twitter にメッセージを下さい。

最初でコケると挽回は難しいですからね~。

7件のコメント

  1. ツイッターで不動産投資に興味を持ち、いろいろ調べていたらSATさんのアカウントとブログに辿り着きました。
    めちゃくちゃタメになるブログで勉強させてもらっています。

    1つ質問してもよいでしょうか。SATさんは法人の確定申告とか経理を自分でやっていますか?それとも税理士に任せていますか?

    1. コメントありがとうございます。
      法人の確定申告、経理すべて税理士に依頼をしております。
      年間30万円以下で税理士に外注できるので割安だと思います。
      法人化する以上はこの程度の費用は吸収できる規模は欲しいですね。

      ちなみに個人の確定申告は自分でやっております。

  2. 私も、紹介されてたやってはいけないポイント(スル〇、新築、怪しいコンサル)を見事にやってしまってました。
    最後の四つのアドバイス、これから始める人におすすめですね。もちろん自分自身にも肝に銘じたいと思います。

    1. コメントありがとうございまっす!
      スルガ、新築、怪しいコンサルでも収益が出せればALL OKなのですが、
      初心者さんですとこれらのプレイヤーをコントロールして収益化するのが難しいですからね。
      上級者の手法だと思います。
      私も彼らのような上級プレイヤーを扱えるレベルにはないと思いますよ。マジで。

  3. SATさんのブログとTwitter、ほかの投資家さんと比べてもダントツに面白く、毎日楽しみに記事の更新を待っております。

    さて、私も不動産投資の最初の一歩を踏み出したいと考えているのですが、どういった案件から始めるのが良いのか悩んでおります。。

    ・ボロ戸建てDYI投資
    ・中古区分マンション
    ・地方木造アパート一棟

    その人の目指すところや置かれている状況によっても異なるとは思いますが、、(差し支えなければTwitterでもお伺いしてよろしいでしょうか?)

    1. コメントありがとうございます。
      選んだ3つの選択肢から察するに「ズバリ!まだ若いでしょう」
      おっしゃる通り、サラリーマン?自営?年収?ローン気にする?
      DIY(ドゥー・イット・ユアセルフ)は土日をつぶす根性、学習意欲がないとキツイですしね。
      労働力投入をいとわないのであればボロ戸建DIY投資が最も収益性が高いでしょう。
      住宅ローンを組んでボロ戸建数百万で買って住みながら直すという戦略もありますね。
      サラリーマンが忙しければ戸建賃貸(リフォーム済)がいいかもしれません。
      中古区分はまだ高いと思います。管理費・修繕積立金控除後の利回りで10%以上、
      都心という条件でしか私は買いませんでした。
      それでもイマイチな収益性な印象です。
      Twitterでもご質問ください。
      これからも面白がっていただけたら幸いです。

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