新築ワンルーム ダメ 絶対

新築ワンルームはゴミ以下です。

ゴミはゴミらしく雑に計算

今更ですが、新築ワンルーム投資はダメです。
仮に電話がかかって来て、新築ワンルームマンション投資
と、判断できた瞬間に、速やかに電話を切りましょう。

話を聞かなくてOKです。
絶対に時間の無駄ですから。

大体
3,000万 23区内 家賃9万円 管理費修繕 1.2万円
ローン全額で組みまして返済は8.5万円とすると、
(フルローン、金利2%)

毎月7千円の支払いで将来の年金ができます!

って感じですよね。
所得税も還付されるし、保険の機能もあるとか。

最近はあえてわかりやすくするために、
バッサリ斬った方がいいと思ってあえて極端に『ゴミ』という
過激な表現で斬ってみました。

ゴミ以下という理由

新築ワンルームをゴミ以下という理由は
ゴミであれば捨てればゴミの日に行政が無料で処理してくれますが、
新築ワンルームという高額商品を借金して買ってしまったら、
もう捨てるわけにもいきませんし、
借金は返し続けないといけません。
返済は家賃だけではカバーしきれませんので、
当然給料から補填しながら払っていかなければいけません。

これが新築ワンルームマンションがゴミより「酷い」
という所以(ゆえん)です。

原因はタダ1つ

私もワンルームマンションを持っています。
しかし私が持っているワンルームマンションはゴミではありません。

同じワンルームマンションを
「ゴミ」と「資産」に区別してしまう根拠は一体何でしょうか。

それは「投資金額=買った値段」です。
3,000万円で年108万円の家賃では表面3.6%の利回りですから、
お話になりません。

これが1,000万円であれば利回りは10.8%と、
私でも検討できる水準になります。

要するに高いからゴミなのですね。

ちなみに私が先日投資した14号物件は?

価格が一番大事

物件価格750万円、家賃が7万5千円です。
フルローン30年 金利3.9% 返済額は毎月35千円。
新築ワンルームの25%の価格、75%も安いのですが、
家賃は10数%しか低くありません。

価格と利回り

利回りは家賃÷物件価格で求めらえるので、
安く物件を買えば買うほど高くなります。
つまりは利回りを求めることは安くかうことなので、
利回りを追求することは「100%正しい」行為です。
「利回り星人」と言ってバカにしているのは、
高く売りたい売り主と、指値をされて取引ができないと
困る仲介屋だけですからね。
利回りを求めて何が悪い。
と、開き直りましょう。

そしてキャッシュフロー

不動産投資のスタート段階から物件数を増やしていくプロセスで
最も大事なのはキャッシュフローです。
ワンルームのキャッシュフローはマイナスです。
買えば買うほど貧しくなる。
これが新築ワンルーム。
私の築古貸家は1件買うと現金が毎月増える。
買えば買うほど豊かになる。

この差です。

なんでワンルームって高いの?

売れる値段で売るから

いきなり回答ですけど、
ローンを組ませて売れる値段が販売価格なのです。
原価が100円でも100万円で売れるなら100万円で売る。
これは資本主義の鉄則です。
勿論、材料費等、原価もあります。
土地代、大工の給料、鉄筋、鉄骨、コンクリ。

営業マンのインセンティブ

ワンルームを1件サラリーマンに売りつけると、
デベロッパーの営業マンには結構なボーナスが出ると言います。
そもそも営業しないと売れないようなモノなので、
営業マンは絶対に必要です。
この人件費ももちろん!
新築ワンルームには織り込まれております。

結局バカ探し

ワンルームマンションを新築で買う人は結局バカなのです。
言葉を選ばず、ハッキリ言ってしまいますが、
新築ワンルームマンションの販売とは、
投資分析ができないバカを見つけられることです。

そしてバカで、なおかつ、それなりの給料をもらっているサラリーマンに売ること。
さらに借金が少ないバカリーマンを見つけて、騙して売りつけることなのです。
普通の頭があれば、比較検討、分析という行為をしてから
数千万の借金をするのに、それをしない人はバカです。
ですから新築ワンルーム営業とはバカにゴミを売る仕事。

こう思っても差し支えありません。
反論は受け付けません。

でも都心がいい

私も都心がいいです。
どうしても都心がいいという人の気持ちはわかる。
でも高いですよね。

だから中古なんですよ!

参考書籍を置いておきますから、
そんな人はぜひ、この2冊を読んでください。

私が不動産投資をスタートする際に読んだ
芦沢晃さんの名著の最新のヤツ。
そして中古都心ワンルームと言えば日本財託。
新築ワンルームをハメられるより100倍マシなので、
悪いことはいいませんからこの辺からスタートしてください。

2件のコメント

  1. 「結局馬鹿探し」「反論は受け付けません。」—-
    読みながら飲んでたウーロン茶を吹いて笑っちゃいました。
    今日も歯切れよい素晴らしい記事に感動しました。
    SATさん最高です。

    1. コメントありがとうございます。
      今までは新築ワンルームに対して多少なりとも肯定的な言い方もしてきたのですが、
      (自分の持っている中古ワンルームも昔は新築で買った人もいたので)
      せめて私のブログを読む方だけは成功して欲しいという意味で、ハッキリ言うようにしました。
      スマホとかPCを壊したらごめんなさい!

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