大家業に働くアービトラージ

アービトラージという言葉があります。
主には異なる市場間で異なる価格で取引されているモノの差額に対して
介入することで利益を上げる取引方法です。

例えば東京で大根が1本100円で取引されているところを、
大阪では大根が1本150円で取引されていたとします。
東京で1億円の大根を仕入れて、
大阪に運べば1億5千万円で売れますね。
これだけで5千万円の利益が取れます。
これがアービトラージ(裁定取引)と言われています。

今回私が大家業に対するアービトラージという表現をしているのは理由があります。

私が今回取り上げるアービトラージは、

勤め人(=サラリーマン)が行う副業としての大家業は
アービトラージにより収益性が下がっている。

という意味です。
そもそも勤め人ができる副業は限られています。
サウザーさんが言うように、
家畜にできる動物(牛、豚、鶏)が動物の中でもごくごく限られているように、
勤め人が行うことができる副業も限られています。

① 株式投資
② FX
③ 不動産
④ アフィリエイト
➄ 転売、せどり
⑥ ダブルワーク

などなど。
中でも不動産に関しては上記6つの中でも比較的成功率が高い副業であり、
最近はどんどん新規参入するプレーヤーが増えている印象があります。

事実として2000年代前半にはほとんどサラリーマン投資家は存在しなかったにも
関わらず、最近ではかなりメジャーな副業になっています。
その結果として『スルガ銀行問題』『かぼちゃの馬車事件』というセンセーショナルな
事件が起きています。
この事件もサラリーマン不動産投資がメジャーになってきたが故だろうと思います。

すなわち、
不動産投資が副業としてメジャーになっていく過程で、
他の投資より優位性があることから、
株式投資やFXなどとの比較が行われ、
どんどん比較的有利な不動産投資にプレーヤーが参入してきて、
結果として不動産投資の収益性が下がっていくのではないかと思っています。

サッカーの方が稼げるのであれば野球選手の市場からプレーヤーが
サッカーの市場に移ってくるようなものであり、
バイクよりも車の方が売れるのであれば、
バイクを作る工場が車を売る工場に業態転換するようなものです。

ですから、不動産を主な投資対象としている私ですが、
徐々に収益性は下がってくるのではないかと思っています。
事実として都心区分中古のマーケットは非常に利回りが低くなってしまっています。
今私が主に投資対象としている中古戸建のマーケットにも
様々なプレーヤーが参入してきている気がします。
いつまでこのマーケットで投資収益を稼げるか、わかったものではありません。

いつかは撤退なり、業態転換に迫られる可能性もあります。
情報がどんどん公平になっていくと、
副業の間でのリターンが平準化されていくようなアービトラージが働き、
収益力が均一化していく可能性がありますね。

ですから、私の期待する投資リターンが得られなくなった段階で、
投資対象を変更していくことに迫られる可能性もあります。

太陽光や、コインパーキング、さらにはコインランドリーなどなど、
今でも不動産投資の亜種的な投資も生まれています。
このあたりの変化にはアンテナを高くして周囲を観察しておく必要があるでしょう。

一番ダメなのは、1度成功しているからと言って、同じ場所に留まり続けることです。
都心中古ワンルームで粗利10%が稼げていたことはもはや過去。
この場所に留まっていたら、買えません。
無理して5%で買っていたら収益的に合わなくなってきます。

自分が強みを発揮できるマーケットが荒れてきたら、
移動することも止むを得ません。

と、ここまで書いてきて思いましたが、
いくら不動産投資がサラリーマンの副業として有利だとしても、
不動産投資の中でも、新築アパート、木造、地方、都心など、
たくさんの流派があります。
さらに株式と違って、不動産は同じものが1つとしてないものですから、
裁定取引も限界がありますね。

さらに、株式やFXと違って投資家の運営能力の違いで
差別化が可能ですから、裁定取引の影響をフルに受けることはなさそうです。

私の場合には都心中古区分のマーケットでは
戦えなくなってしまい、
若干郊外戸建てのマーケット(再建築不可)に
戦場を変更しました。

機転が利く中小の不動産業者さんは既に一都三県の手頃な戸建を仕入れて、
リフォームして、収益物件化して売却するような動きを見せていますから、
私の肌感覚として、戸建の市場も徐々に競争が激化してくるのではないかと見ています。

私が仮に戸建賃貸の市場から追い出された場合にはどこへ行くか・・・・。
なかなか今の時点で決めるのは難しいですが、
どうしても10%程度の投資利回りが欲しいと思っているので、
土地勘のある地方の主要都市に行くか、
海外か、
それともシェアハウスのような物件か。

全く読めません。

場合によっては不動産市場がクラッシュしてしまい、
都心木造アパートが10%と言う時代に戻るかもしれませんし、
将来のことは分かりません。

どんな状況でも稼ぎ続けられるよう、情報を集めていきたいですね。

ただ、私たち勤め人にはサラリーという強い味方があります。
キャリアをしっかり積んでいれば転職でも評価されます。
不動産 + サラリーの組み合わせは『最強』です。
諦めず1歩1歩、収益を上げていきましょうね!

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