地主が最強

サラリーマン不動産投資家が目指すゴールまでのお話一言でいうと
『労働者(サラリーマン)が資本家階級を目指す物語』

に尽きますが、
これにはいろいろなルートがあると思います。

① まずは学生を卒業してサラリーマンになる。

フリーターになってもいいですし、
芸能界を目指してもいいですけど、大多数はサラリーマンになるのがいいと思います。
ブロガーとか、インフルエンサーになってもいいですけど、
不動産投資やるには借金が要るわけで、金融機関はそういう「ヤング」で
「ナウい」仕事は「まともな仕事じゃない」という偏見がありますから、
サラリーマンがいいと思います。
但しホワイト企業に限るですけどね。

② 頭金を貯める

まずはカネを貯めましょう。
副業をしたり、ダブルワークをしたり、ブログで広告収入を得てもいいですね。
そんな感じで貯めます。
600万円の戸建をイメージ(1都3県郊外の一戸建)すると、
頭金3割、180万、諸費用48万(物件価格の8%)くらいでしょうか。
200万、まずは貯めましょう。
毎月10万貯金しても2年はかかりますよ!頑張る時期。

③ 物件を買う。

600万の戸建を400万のローンを組んで買います。
日本政策金融公庫でよいと思います。
10年借りて、毎月の返済額は3.5万前後だと思います。
家賃5万で貸すと1万円程度の手残りですかね。

④ 物件を増やす

ここから何年かかるかは各投資家の腕次第ですが、
2年目に1つ、4年目に1つ、5年目にまた1つ、6年目も1つ、7、8年目で2個ずつ、9年10年目で3戸ずつと、まあざっと10年で11戸位は買えます。どんどん物件を増やしていくことになります。
私もちょうど10年で11戸です。早い人は5,6年でさっさとリタイアレベルの規模に拡大していきます。

⑤ 会社員をやめる。

不動産投資の規模が拡大してきたら会社員を辞める判断をするケースが多いですね。
ただし、不動産投資専業になった人の動向を見ていると、

〇 全くの趣味に生きる。海外に行っちゃう。
〇 海外の不動産にちょっかいを出す。
〇 カフェとかやっちゃう。
〇 株や仮想通貨に手を出す。
〇 思ったより不動産投資だけでは稼げなくてコンサルをして講演料や不動産屋からのキックバックで稼ぐ。

などなど。
やめた後はバラバラですね。
ブログやSNSで情報発信自体をしていない投資家も多いと思いますが、
大体似たような感じになるのかと思います。

ほとんどの投資家はここで満足したり、将来の方向性を見失う傾向にある気がします。
そういう私もここから先の進路は未定です。
まずは勤め人を辞めて、1年中不動産投資だけで生きられるという状況になるれば、
自然に次のステップが見えてくるかとは思います。

⑥ 地主のポジションに進む

皆さん⑤まで行って迷走する傾向にありますけど、
本当はこの「地主」ステージに進むのが最強だと思います。
最強の地主と言えば、「三菱地所」ではないでしょうか?

東京で最も高い丸の内を抑えて、たくさんの土地を持っています。

「三井不動産」ここも言わずと知れた不動産王でしょう、。
日本橋エリアのいい土地を抑えているイメージがあります。

「住友不動産」関西系なので後発で東京のメインエリアは抑えられないですが、
新宿エリアで圧倒的な存在感を持っています。

「森ビル」これも有名な港区エリアに特化した地主です。

そうです。
不動産投資家のクラスチェンジ後のポジションは株でもカフェでも
ありません。地主を目指すべきなのです。
サラリーマン不動産投資家は、サラリーを上回るキャッシュフローを
不動産から得ることが目的なので、どうしても利回りを追及します。

しかし、利回りが高い物件は築古や立地的にイマイチな物件が多いです。
また、借入負担も重く、財務の安定性もない。
こんな状態が⑤と言えます。

しかし、⑥の地主へクラスチェンジを図るのが正解です。
クラスチェンジの条件は何かと言えば、
私もまだ地主の世界を知らないのですが。

「土地を大きくまとめていくこと」
「立地のいい場所を抑えること」

この2点に尽きると思います。
森ビルは港区の土地を時間をかけて集めています。
よく回りが駐車場で、戸建がポツンと1、2戸立っている場所が港区にはあります。
これは森ビルが土地の集約を図っている場所だと思います。
そして区画がまとまった段階で巨大なビルを建てるのです。

これです、これぞ、投資家が目指すクラスチェンジの先です。

丸の内や日本橋、新宿ではなく、地方都市の主要箇所を抑え、
その規模を拡大していき、巨大な物件を持てば
あとは無敵です。
成り上がりではなく、控えめな生活をしながらも隠然と資産を増やしながら
何世代もかけて土地を押さえていくのが地主クラスです。

自分の世代だけでなく、子々孫々にまで継承していく地主にクラスチェンジしたいっすねぇ。

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