利回りに回されない。利回りはあくまでも目安だ。

投資利回り20%、30%という言葉が躍ります。

なぜか?それは投資家を躍らせて、物件を売ろうとするからです。
しかしそれは悪いことなのでしょうか?
不動産は確かに高い買い物です。

この家が月々6万円!家賃より安い支払でマンションが持てる!
と言って2,000万円の家を売る不動産屋さん。

居酒屋で
「こちら本日おススメのノドグロでございます。」
石川県産で油がのっています。
と、店員に進められるのと一緒です。

無理やり注文されたり、勝手に請求されたりしたら
違法ですけど、自分でサインしてハンコをおさなければいい話。
「いえ、けっこうです」と断ればいい話です。

ひどい断り方をすると本当にいい情報もおススメされなくなりますから、
そこは気を付けて断ればいい話です。

さて、話を戻しますと、
利回り30%は幻想ですよという話。

地方のマンションで200万の中古物件。
利回り30%ですから家賃が5万円(年間60万円)。
この物件が買いかどうかは怪しいもので、
管理費修繕積立金に毎月3万円かかる物件もザラにあります。
そしてら実質利回りは12%です。
おまけに地方なので空室リスクも高いので、
だったら都心で10%の中古ワンルーム探すよ。ってことにもなります。

利回りは細かく細かく分析をして、
本当に投資価値があるかどうかを見極めなければいけません。
それこそが「デュー・デリジェンス(精査)」です。

仮に場所が良くて、退去が全く怒らないファミリー戸建はどうですか?
物件価格1,000万円、家賃が7万円で利回り8.4%です。

ワンルーム2戸10%物件は2年ごとに退去が発生しますよ。
退去のたびにクリーニング代がかかり、新規募集をする際には
広告費もかかります。礼金なんて取れませんよ。

そしたら戸建の方が全然利益が出る。
なんてことはよくあります。
都心のワンルームよりも、
ちょっと郊外の築古戸建の方が需要があったりするし、
退去も少ないことがあります。

利回りはあくまでも目安です。

物件をスクリーニングする上での1つの指標に過ぎません。
家賃を100倍した物件価値の物件は利回り12%です。
私は大体家賃5万取れる物件は100倍の500万で買うのをざっくりとした
目安にしています。
その程度の利回り(12%)が取れればある程度コストは吸収できるという目安です。

そもそもサラリーマン投資家のような低資産階級ですと、
ある程度利回りが出ないとキャッシュフローが出ないので、
資産の拡大ができません。
利回りの数字だけに惑わされることなく、実態をつかみましょう!

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