初めての不動産投資

ここ数日は考え方と言うか、
精神論的と言うか、
具体性のない話ばかりをしていて、

『大して成功していないくせに説教じみている』

と、自己分析をしてしまった恥ずかしいSATです。
もっと読者の皆さんのためになる情報を発信しないと意味がないなと
反省している次第。
いくら無料とは言っても、皆さんが貴重な時間を使って
目を通しているのですから、
私も心してキーボードを叩かないといけないなと思います。

さて、やはり私のサイトを見ている人の中のボリュームゾーンは
「サラリーマンで、不動産投資を始めてみたい人」
ではないかと思います。

まさに初めて買うのはどんな物件がいいですか?
という、質問こそが聞きたいことではないでしょうか?

これにハイ。タケコプター!的に回答するのは適切ではないと思います。
「空を自由に飛びたいな」と言う話でも実は
「空を飛んでアメリカに行きたい」のかもしれません。
じゃあ「どこでもドア」の方がベターでしょう。
屋根を修理したいだけであればハシゴでいいわけで、
目的に応じたソリューションが必要です。

まあ、そんな面倒なことを言っても仕方ないところもあって、

要するに欲しいんだろ、カネが。

という、ぶっちゃけた話の方が早いという事情もわかります。
じゃあ早速いきますか。

レイニッチさんと言うワンルームマンション特化の仲介業者さんがあります。
http://www.rayniche.co.jp 【別タブが開きます】

メゾン・ドシリーズは私も2つ持っていますが、
管理費修繕積立金が安いのでお勧めです。
しかし、最近徐々に値上げの方針のようで、
今後老朽化が進むに連れてさらに値上げの方向性にあることは間違いないでしょうね。

丸の内線中野坂上駅徒歩7分
870万円、昭和54年4月築です。家賃は56,000円取れていますね。
管理費・修繕積立金はそれぞれ5,000円・3,000円です。
手取りは48,000円になりますので、
ネット利回り(家賃ー管理修繕)×12 / 870万円 = 7%

いやー厳しい。
私はこれが10%以上ないと投資しない性格なので、
買うとしたら 576万円です。
この物件よく見たら10㎡しか専有面積がありませんね(笑)。

投資対象としてはこんな物件がいいと思います。頭金を300万円ほど入れると、
トラスト30年ローンで毎月返済が3万円弱で組めて、月次のキャッシュフローが
1万5千円位ですか。
自己資金利回りとしては 18万円 ÷ 300万円 = 6%と、
まずまずのパフォーマンスではないかと思います。
築年数が40年ですから、自己資金回収まで17年、築年数57年時点で
自己資金回収・・・・。うーん厳しいですねえ。

都心部のマーケットと言うのはこんな状況ですから、
止むを得ないというべきでしょうか。

はい、
ここまで分析をしてきましたが、
初心者の方はまず、こんな感じでシミュレーションをどんどんやっていくことが
経験を積むことだと思います。
これを繰り返していくと、物件の選球眼が磨かれてきます。

この程度の物件をローンで買うと300万円の頭金を入れて、
せいぜい月々15,000円チョイチョイの手取りです。
私もまさに2号物件でその気持ちを味わい、現金一括で
指値を入れるスタイルに切り替えました。

次は郊外アパートを見ましょう。

こちらは健美家物件、千葉市、同じく築38年の満室アパートです。
イマドキ2割の頭金は必要でしょうから、700万程用意してもらって、
15年ローン 金利1.5%位がいいところですかね。

返済は月々19万円ですから、
月家賃34.4万円で、15万円ほどキャッシュフローが出ますね。
まあ700万円貯めておいたとして、
初の投資でコツコツ何年も貯めた現金を突っ込めるような度胸がある投資家がいるかなと。
少々疑問ではあります。

フルローンだと月の返済が25万になり、
結構キツキツになります。
返済比率で言うと73%、厳しいですね。
8戸2戸空室が出るともう苦しいです。

初心者がローンを組むために銀行回りを頑張るというのも
なかなかにハードルが高いですね。
特に仕事が忙しい勤め人投資家には楽ではない道のりです。

しかし、うまく20年ローンを組めたりしたら、
一気に成功できるかもしれません。
一気に成功している投資家は、
利回り20%、30%という物件を長期のローンで購入して、
革命的なキャッシュフローを叩き出します。

そんなことを一発目からできるのはまさにセンス、
才能です。

無理せず、ワンルームや、地方エリアの戸建賃貸が無難ではないでしょうか。

490万円で船橋、賃貸中の物件はどうでしょう。
私はこれがおススメです。
利回りも12%出ていて、500万円以下とお手頃価格。
頭金を250万円(諸費用含)
三井住友トラストLFで300万円、20年、3.9%でローンを組んではいかがでしょう。

月々18,000円の返済です。
家賃 49,000円なので、この1つの仕組みで月3万円の家賃収入ができます。
10戸作れば30万円です。

独身ならばサラリーマンを卒業できるだけのキャッシュフローではありませんか!
私自身今から始めるならこういうところからスタートするかなーと言う
物件を3種、紹介しました。

① 都心区分 ・・・賃貸リスク回避型。都心好き型。
② 郊外アパ―ト ・・・規模の勝負をしたい人、土地値も見るタイプ。
③ 郊外戸建住宅 ・・・ 小型物件。ニッチな市場で勝負タイプ。

まずは1件、やってみなはれ!

3件のコメント

  1. はじめまして、かぶゴリと申します。
    ツイッターでSATさんを見つけてから、
    いつもブログを拝見させて頂いております。

    近頃、SATさんの築古戸建て投資に刺激されて、
    合同会社なごみのライン登録をしたり、楽待に登録したりしました。

    また先日「今は無料ですのから、どんどん聞いて頂ければありがたいです。」
    というコメント見て、はじめてコメントさせていただきます。

    この記事の船橋のリースバック物件は面白そうと思っていたところ、
    SATさんのブログにも、この物件がおすすめと書いてあり、
    嬉しさと驚きが入り混じっています。

    私は不動産投資未経験で、物件を所持したことは一回もありません。
    あとは不動産投資本を、10数冊読んだ程度です。

    そのなかで、この物件のメリット・デメリットは下記かなと考えています。

    これ以外でも色々メリット・デメリットがあると思いますが、
    とくに注意する項目などありますでしょうか?

    またリースバック物件でも、指値というのは入れてもよいものでしょうか?

    【メリット】
    ・リースバックなので、家賃未回収の可能性が少ない。
    ・船橋の新京成電鉄 三咲駅から徒歩10分なので駅近。
    ・住人=管理人みたいなもので、管理費や修繕費がかからない。
    ・いざリースバック解除となっても、駅近である程度便利な場所なので
     客付けする or 売却する際も大丈夫そう。

    【デメリット】
    ・住人の年齢によっては、すぐにリースバック解除になる可能性がある。

    お時間がある時に、気が向かれましたら、ご返信いただければ幸いです。
    なにとぞ、よろしくお願い申し上げます。

    1. コメントありがとうございます。
      リースバック物件についてのご質問ですね。

      まずリースバックとは正式名称は「セール・アンド・リースバック」が正式名で
      売却(Sell)して、借り(Lease)戻す(Back)という事です。
      一般的には、住宅ローンを返済できない所有者に対して使うことがあります。

      3,000万円で住宅を買って、同額の住宅ローンを設定した所有者が、
      2,000万円まで残高が減った状態でローンの返済が滞ってしまった。
      自宅を売るように銀行から圧力をかけられたが、引き続き住み続けたい。
      そこで自宅は銀行評価額の1,000万円で不動産投資家のかぶゴリさんに買ってもらいます。

      買ってもらった上で、住み続けるためにかぶゴリさんへ毎月10万円の家賃を支払う賃貸借契約を締結します。
      よってもともとはオーナーであった人が、そのまま賃借人として家賃を払う形にする形式です。
      よって。リースバック物件は家賃未回収の可能性は「高い」ケースが多いです。
      家賃保証や身内の保証人を取ることでリスクヘッジを図るべきでしょう。

      当然指値はいれても大丈夫です。
      その他のメリット&デメリットの認識はご理解の通りです。

      内装に関してはおそらく修繕はされていないことが多いでしょう。
      修繕履歴はきちんと確認し、退去された場合にはリフォーム代がかかることを
      予め織り込んでおくことが大事です。

      是非前向きに検討を進めてみてはいかがでしょうか。

      1. お忙しい中、コメント返信ありがとうございました。
        とても参考になりましたし、良い意味で背中を押された思いです。
        前向きに検討したいと思います!

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