値上がりすることもある話(都心区分)

こちらは私の持っている2号物件の別の部屋が
売却に出されている画像です。

私はこちらの物件の区分の1つを持っています。
730万円で投資しました。
この物件が何を隠そう新築時から賃貸契約が更新され続けている
謎の物件なわけですが、
730万円だったわけです。

物件一覧でも説明した通り、
家賃81千円×12×8年≒777万円なので、
他にもコストはかかっていますけど、
ほぼ投資金額は回収が終わった感じです。

これがさらに1,000万円で売れるのであればウハウハなわけです。
この物件はおそらく10年前の相場は600万円程度だったかと思います。
私の自己評価でも600万円程度だと思っています。

不動産バブルと言われ、スルガショックと言われて久しいですが、
一向にこのタイプの都心・区分は値下がりしませんね!
荻窪の区分を売ってしまったことが悔やまれます。
売らずに共同担保として使えばよかったなあと、
非常に後悔しています。

基本的な勤め人 + 不動産投資家のスタイルとしては

延々と持ち続け、家賃を貰い続ける

これが基本戦略となります。
忙しい勤め人は売却に力を入れるよりは本業でも稼ぎ、
稼いだキャッシュを次の物件投資にドンドンぶち込んでいくというのが基本です。

雪だるまを作っている感覚で、どんどん雪を足していき、
雪だるまを大きくしていくイメージですね。
そのうちに自分の稼ぎよりも雪だるまの回転により集まる雪(カネ)が大きくなります。

但し、このようにマーケットが火を噴いた時には
価格もガーンとあがるので、売却することも選択肢に入れてもいいのかもしれません。
しかし、考えてみれば売ったところで、次の収益源となる物件は必要です。
市場価格が高騰している中で、いい値段で売ってくれる人はいません。
いつまた、買いのマーケットが来るかはわからないので、
売らずにホールドしておく方がベターです。

但し、マンションの建て替え決議が行われ、新築に生まれ変わった!
とか
再建築不可の土地だったけど、隣地の人が買ってくれる!
もしくはこっちから接道している土地を買える!

などというイベントが発生した場合には
積極的に利益を取りに行くべきだと思います。

むしろ私のような築古都心方面物件に投資している投資家としては

そこで利益出すために買っているという側面がある

のですから、
さらに踏み込んで、そこで出口迎えないでいつ出口迎えるの?
って感じですね。

築古ボロ物件投資は高利回りで回しながら、
不動産屋さんではとても待てないタイミング(建て替えや隣地の買取、売却)を
待って出口でも稼ぐという、

果報は寝て待て、但し待っている間も儲かる。

そんな投資なわけですね。
実際そんなことおこらねーよ!

という方は私の11号物件(全焼した松戸連棟テラス)【別タブが開きます】
のまさにその「とても待てないタイミング」が起こった瞬間をご覧ください。

建て替えなどではありませんが、
不動産屋さんがとても待てない事件が発生したケースですよ!

総投資額570万円に対し、
保険金から650万円、底地の売却により400万円。
合計1,050万円回収して出口を迎えたケースがまさに、これなんです。
この物件が10年家賃を取った後で燃えたらどうだったでしょうか?
家賃57千円×12カ月×10年=684万円の上積(うわづ)みですね。

私の投資プランが見えました?

そうなんです。
築古物件を安値で買い、適性家賃で貸して、10%以上で回す。
出口はとりあえず見えないけど、不動産屋でも読めない先まで待って
いつかまとまるのを待つ。

そんな投資なのです。
この投資スタイルで投資している人は私は知りません。

殆んどの投資家が新築で10年経過する前に売るとか、
出口戦略!
とうるさいことを言っていますが、
私はそんなに優秀な投資家ではないので、
買って、持って、祈る。
但し、まとまったら化ける案件を。
出口戦略は『待つ』

これが私のオンリーワン戦略です。

やばい・・・・・言ってしまった。

どうか皆さんはこんな投資スタイルを真似しないでください。
そしてそんな物件を見つけたら私にご一報ください。
私のカードローンの融資枠が許す限り、

突っ込ませて頂きます。

と、まあ、今回の話では
私の持っている物件が1,090万円で売られているから、

730万円で仕入れた俺はすごい!
とか、
売ってしまおう!

そんな低レベルな話ではないわけです。
この物件が建て替えになるとか、
この物件の入居者が退去するのをこの目で見て、
このブログで報告するまでは、意地でも売りません(笑)。

どうでしょう。
私の投資スタイルはエッヂが利いているではありませんか。

皆さんも色々な投資家のスタイルを見て、
やってみて、自分独自のスタイルを練り上げてみてはいかがでしょうか。
そしてそれを情報発信して、
様々な人に影響を与えてみるのも一興です。
その情報発信が思わぬ化学変化を起こして、
全く予想だにしなかった新しいムーブメントを起こすことだってあり得るのです。

さあ皆さん不動産投資の海に飛び込みましょう!

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