金利1%で借りるということ
投資用のローンは高いです。
住宅ローンは0.5%以下で借りられる世の中ですね。
それと比較して投資用のローンは高いです。
私が三井住友トラストLFから借りているローンの
調達金利も3.9%+アップフロント1.62%、さらに繰上返済2.16%の懲罰金利が
設定されています。
繰上返済の懲罰金利や抵当権設定費用、印紙代や審査に要したコスト、
トータルで実質金利を計算すると5%を優に超える金利になることは間違いありません。
であれば世の中の投資家から5%で借りた方が手間がないわな。
というわけで、私は一部の方からお借りしております。
興味がある方はこちらへ【別のタブが開きます】
話を戻しますが、
投資用のローンの金利はノンバンクだろうと銀行だろうと、
住宅ローンとは全く違う金利水準です。
住宅ローン金利が安いのは国策である
そもそも住宅ローンの金利の低さが特殊なのであって、
不動産担保ローンが高いのではありません。
住宅ローンは国策で、「安全性が高い」ローンであるとして、
銀行に安い金利が設定できるように国がルールを決めています。
(銀行が低利で貸しやすいように制度設計されているということ)
何故そんな低利な商品にするかと言うと、
『たくさんの国民が住宅を買うと、景気が良くなるから』です。
家を建てれば建築会社に仕事が舞い込み、
建築会社は社員を雇って給料を払う。
家を建てれば家具家電も買われて、家具会社、電器メーカーも
売上がUPして社員の給料に・・・・と、
お金がぐーるぐる回るわけです。
さらに、固定資産税や不動産取得税、印紙税も動き、
不動産屋も司法書士もみんなHappyです。
だから住宅ローンが低金利なので、これは特殊であると見るべきです。
金利が高い?
勘違い投資家には『金利が高い!』
と金融機関に文句を言う無礼者がいますが、
そもそも5%の金利で35年ローンを組んだら、
元利金等返済で融資額を回収するまででも20年も時間がかかります。
20年もの間、生きていることなど誰が約束できるでしょう。
それに今給料をもらえているかもしれませんが、
20年後、私は60歳。
今と同じ水準で稼いでいられる保証などどこにもありません。
そんな奴に5%で貸してくれるのであれば、ありがたいと言うべきで、
文句を言われる筋合いはありません。
『嫌なら借りるな。』
という話です。
よって文句があれば借りなければいいのであって、
高い金利でしか借りられない、
自分の信用力の欠如を呪いましょう。
金融機関への文句を言うなど愚の骨頂です。
私は3年待ったのだ!
![](https://investment-finance.net/wp-content/uploads/2018/09/gato.jpg)
私は29歳から30歳にかけて融資を受けてワンルームを買おうとしましたが、
転職後間もないこともあって、
ライフ住宅ローンも、スルガ銀行でさえも全く相手にしてくれませんでした。
結局勤続年数が10年ある妻の方が圧倒的に信用があり、
2008年にりそな銀行から借金をしました。
私はその後3号物件を買い、4号物件を買い、5号物件…9号物件まで
ほぼ、現金で買い進めました。
2017年までずっと現金もしくは知り合いからの7%融資で買い進めました。
ソロモンの悪夢、ガトー大佐の3年どころではありません。
『私は10年待ったのだ!』です。
そこまで不動産投資の実績を積み、
やっとライフ住宅ローンから2回程商号が変わった、
三井住友トラストLF様にお借入れできたのです。
ろくに貯金もできない分際で1%で借りれるわけないだろ!
という話でゴザイマス。
身の程を知りましょう。
我々の信用力と言うものはその程度なのです。
せいぜい住宅ローンを1本で限界なのです。
謙虚になりましょう。
これは固い!と思わせる説明をせよ
この物件は固い
低金利はさておき、「この人、この担保なら貸せるし、金利も取れる」
と、金融機関に思ってもらうことが大事です。
私も融資を使い始めたのは最近ですが、偉そうに語らせて頂きます。
この物件ならばいざと言う時に回収できる!
と思わせることがまずもって大事です。
1億円貸しても担保を処分出来たら1億円で売れる。
これなら大丈夫ですよね。
さらに1億円の物件から確実に家賃が年間800万円以上入ってくる。
それを賃貸需要データを踏まえ、人口推移や近隣施設などの情報を踏まえて
説明できればなおよし!
金利も毎月払って、元金も払えるね!
「よーし!支店長代理、稟議書いちゃうぞぉ」
と、思ってもらえるプレゼンをしたいものです。
この人は信用できる
![](https://investment-finance.net/wp-content/uploads/2018/09/kinpatsu-235x300.jpg)
こういう感じで銀行に行ったらどうでしょう。
まず貸してくれないでしょう。
返してくれそうな外見であることも重要です。
まあ見た目よりも確定申告書や決算書ではありますが。
学生は通知表やテストでその能力が判断されますが、
オトナの通知表は「確定申告書」と「決算書」です。
源泉徴収票しか出せないうちは『ひよこちゃん』です。
担保物件の価値、担保物件の稼ぐ力これもOK
さらに借りる人は年収も高いし、
他の収入もあってそっちの事業も黒字。
もう貸すしかありません!
「支店長!この案件に貸さなければ貸せる先などございません!」
と言ってもらえるだけの条件をそろえてやるのです!
資料をそろえる
ただ、物件も人物も固いと分かっても、
それを口だけで説明しても説得力はありません。
目の前の支店長代理は審査部に説明をしないといけませんので
客観的な資料としてお渡しするのがBESTです。
銀行によって確認書類は異なりますが、おおよそ絶対必要なものもあるので
事前に準備しておくといいですね。
以下は一例です。
① 決算書3期分 確定申告書3期分
② 通帳の写し(&原本) 1年分程度
③ 所有不動産の一覧表
④ 代表者、保証人の経歴書
➄ 法人のパンフレット的なもの(特徴や強み弱み色々)
⑥ 法人の謄本
などなど
今日は私も大して実績がない(三井住友トラストLFと日本政策金融公庫のみ)
融資について記事を書きました。
要するに「謙虚」に借りる。
「人(財務内容)」「モノ(担保物件)」の説明を相手目線で分かりやすく伝えて借りる
ってところが重要です。