METAL　DOGS

日々雑感

土日はゲームに費やした。
我が週末に一片の悔いなし。

何をやっていたかというと、
METAL DOGS

というSTEAMのゲームである。
METALMAXシリーズというRPGゲームのスピンオフなのだが、
犬が大砲やらマシンガンをぶっ放しながら快進撃するという
戦国無双のようなゲームである。

不思議のダンジョンシリーズのように、
死ぬとレベル１からやり直し。
装備品も失うというルール。

セーブするアイテムに限りがあり、
買えるけど、徐々に値上がりしていくというのがまた良い。

２日で全てクリアしてしまった。

3,000円でまる2日楽しめたのだから、
異論はない。

悔いなし。

さて、

18号物件の募集家賃は98,000円に決めた。
投資総額が大体980万円なので、家賃×100倍のルールに沿って、
逆算。
980万円÷100回である。

12％。
大体9～10年持つと、ある程度投資金額の回収が終わるレベルだ。

最近は築古（築30年以上）物件に30年のローンを付けるのは
良くないなと思っている。
基本10年に納めたい。
どんなに長くても。である。
リフォーム費用がかかるが、
ローンを返済しつつリフォーム費用を捻出するわけだから、
手残りはほとんどない。

金利4％を吸収するためには、
12％でもキツイ。
30年返済にすればCFは出るが、
元金が一向に減らない。

元本の減らない返済は非常に苦しい。
例えるならば、
終わりの見えない教育だ。

早く自立してくれー。
そんな心境かもしれない。

教育は無償だが
見返りも自分にはない

大家は家賃が入り
建物がなくなっても土地が残る

しかし30年は長い。
繰り上げ返済しようにも、
ペナルティが返済額の2％である。
これがまた返済を躊躇させる。
（だったら新規物件買うか…）

キャッシュがたまっても、
繰り上げ返済して手数料取られるくらいなら、
手数料ゼロの借金を返すか、
若しくは新規物件購入をする。

実際私はそうやっている。

不動産担保系ノンバンクはこうやって稼いでいるわけか…
まあいい。

30年の返済が悪いわけじゃなくて、
30年、4％、フルローン、収支カツカツが悪いのだ。

解決方法は複数あってだな、
〇期間を短く
〇頭金を入れて、借入を少なく
〇高利回りの物件を買う

などなど

12％程度の利回りでは、
結局半分近くを返済に取られて、
残り半分で諸経費を支払う。
そして残った手残りキャッシュはリフォーム費用に消える。
そんな運営になるだろう。

やっぱり不動産が暴落でもしない限りは、
高利回りの戸建に特化して買い進めるしかない。
その道までふさがれたら
もう痛み（繰り上げ返済手数料）を伴ってでも
繰り上げ返済しかない。

をはり