積立金額800万円、借入660万円
勤め人には許されない借入。
株式専業投資家では認められない（と思う）借入。
いや、借入の前に積立ありきなのだが。
中小企業経営者ならば絶対知っている、
そう、倒産防止共済である。
最初に借りたのはいつだったのか忘れてしまった。
それほど昔からお世話になっている。
説明する必要もないこの制度だが、
上限が800万円に到達してしまい、
とても残念である。
毎月20万円を上限に積立でき、
この20万円は損金計上が可能だ。
つまり国家公認の節税ができる。
800万円以上の赤字が出る決算期に合わせて解約すれば、
非課税で800万円が戻ってくるという素晴らしい商品である。
おまけに積立金の95％（760万円迄）借金ができる。
金利も1％以下で、お得なのである。
そもそも何の資金使途で使ったのか忘れてしまう程長く借りている。
そもそも金利が低く、返済の優先順位が最後の最後なので、
ダラダラダラダラと借り続けているのである。
事務処理の手間もあるので、整理したい気持ちもあるが、
借金の性格的に悪いものではないから、
ついつい後回しにしてしまっている。
トラストLFの残高が減ってきたところのトドメの一発で使うために
枠を少しでも空けておきたいのだが、
今年は665万円→660万円に減額借換をしてお茶を濁してしまった。
印紙代1万円もバカにならない。
返済して、残高圧縮していこうと思ふ。
築古戸建投資家の借入の仕方
私の借入先は
（A)三井住友トラストLF
①1600万円 ②1160万円 ③660万円
と3本ある。
金利はいずれも3.9％だが、昨今の金利上昇で上げられる可能性が高い。
合計3,400万円もある。
トラストは30年の超長期で借りる。
本当にいい物件だけに使われる。
（B)関西みらい銀行 不動産担保ローン 985万円
17号戸建のファイナンスに使った、1号物件の返済が進んだので、
その空き枠を利用した。金利は3.9％。高い！
10万の家賃を貰って、6万返済している。
当分くるくる回しておく。
（C)三菱UFJ住宅ローン 1619万円
当初の自宅（現1号物件）を住宅ローンで借りた時の債務である。
当初2,900万円、金利1.075％である。
キャッシュフローは全くでないのだが、
都心の45㎡マンションで、最も値上がりが著しい物件である。
これは再現性がない投資手法で1回しか使えない。
これがあるため、新しい住宅ローンも組めない。
いや、そもそも組みたいとも思わない。
（D)日本政策金融公庫
① 150万円・・・ 唯一のアパートの外壁塗装、屋根修繕、当初250万、3年返済
② 432万円・・・ 12号物件の隣地購入資金、1000万円、10年返済。2号物件共同担保
③ 183万円・・・ 18号物件リフォームローン、当初200万円 3年返済
このようなラインナップだ。
そのほかに
（E) SAT債、倒産防止共済
2名、合計1350万円、金利は5％である。
サムライ債みたいでカッコいいが単なる個人間融資である。
戸建をスタートした時はトラストで4物件、3本の融資を立て続けに引いた。
4本目の融資を引こうとしたところで、
ちょっと待て！
とトラストにストップをかけられて、止まった。
返済予定表を見ていると、元金の返済の方が圧倒的に少なくて、
利息の割合が多い。
見ていると悲しくなるので、トラストで借りるのはやめてしまった。
必要書類も多い。
むしろカネが貯まるまで待ってから、
現金で買おうという方向にシフトしてきたと思う。
リフォームは短期、公庫で対応する。
借入総額は760万円しかないのだが、返済が毎月25万円もある。
短期・少額で回すのが良い。
再建築不可物件は担保不適格なのだが、
その再建築不可物件のリフォーム資金であればOKというのは、
一種のバグだと思う。
本来、リフォーム資金のところは法人の決算書を分析して出すから
問題ないという整理なのだろう。
恐らく今後も、現金貯まる→買う、リフォーム公庫引く
というコンビネーションを使って買っていくと思う。
ピッチは遅いのだが、確実に前に進むので、
平常時はこれでいく。
しかし、男には（女にも）勝負しなければいけない時がくる。
その時はトラストだろうが、街金だろうが、
借りられるものは何でも借りて買わねばならない。
その時のために現金を温存しておけ！
という説もあるが、それでは規模が拡大しない。
ジレンマである。
金持ちになるには借入が必要だ。
借入のためには現金が必要だ。
借入がなければ金持ちにはなれない。
現金じゃないと利回りの良い物件が買えない。
現金を使うと借入ができん。
行ったり来たりである。
年1戸のペースが適当である。
今の給与、不動産CFを合わせると、
新規の借入をしなくても年1戸の貸家（1,000万円程度）は増やせる。
あと15年働いたとして、定年までに15戸増やせば、
私の個数は31部屋となり、
今の倍になるのである。
そうなると不動産CFも1,500万円（夫のみ、妻除く）以上に達する。
何というか、ツマらん想定だが、
引退した60歳のジジィとしては、上位1％の高収入にはなると思う。
努力なしでも到達できる簡単な目標というか、
単なる予想？事実？である。
焦ることなく、時間軸を長～～～く取って、
生き急がず、売らずにやっていく。
ヒトの一生は重き荷を背負うて遠き道をゆくが如し。急ぐべからず。
不自由を常と思えば不足なし。
心に望み起こらば困窮したる時を思い出すべし。
堪忍は無事長久の基、怒りは敵と思え。
勝つことばかり知りて、負けるを知らざれば、害その身に至る。
己を責めて人を責めるな。
及ばざるは過ぎたるより勝れり。
をはり